楼盘烂尾，按揭贷款该谁还？｜高杉LEGAL

Original 韦剑高杉LEGAL

2024-08-25

高杉峻按：本文所论问题，牵涉较广，争议较大，我个人所持观点与本文作者并不相同。但一如「高杉LEGAL」发文惯例，不求唯一正确结论，但求促进有价值的深入讨论。也欢迎对此问题感兴趣的法律同行继续赐稿。

题问：按揭贷款购房人因楼盘烂尾而解除房屋买卖合同及借款合同，此后银行是否还有权要求购房人归还剩余按揭贷款？

楼盘烂尾，按揭贷款该谁还？

作者｜韦剑（上海邦信阳中建中汇律师事务所合伙人，微信：rockwei2000）

一、问题的提出

2022年2月14日，嘉兴市中级人民法院在其官方网站上刊登了新闻稿《楼盘烂尾购房者要继续还按揭吗？法院：剩余贷款由开发商返还》，这则新闻在网络上被广泛传播。在当前房地产市场下行背景下，该新闻传递的司法立场引发银行界忧虑。

在我国截止目前的房地产销售实务中，开发商以预售方式销售商品房是绝对主流，而购房者中以按揭贷款方式购房者又占据很高比例。按揭贷款流程通常为：购房人与开发商签订商品房预售合同并办理预告登记，购房人向开发商支付首付款，购房人与银行签订抵押借款合同并办理商品房抵押预告登记，银行将发放给购房人的贷款直接支付给开发商，购房人按月向银行归还贷款。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）（以下简称《商品房买卖合同解释2003版》）第24条规定，“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”第25条第2款规定，“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020修正）（以下简称《商品房买卖合同解释2020版》）第20条、第21条第2款原封不动保留了前述规定。

从银行发放按揭贷款至开发商将标的房屋过户至购房人名下完成房屋买卖交易通常需要1-2年时间，若此期间因开发商资金问题出现楼盘烂尾，购房人以预售合同目的无法实现为由解除预售合同，并依据《商品房买卖合同解释2003版》）第24条（或《商品房买卖合同解释2020版》第20条）解除按揭贷款合同，此后购房人是否可依据《商品房买卖合同解释2003版》）第25条（或《商品房买卖合同解释2020版》第21条第2款）拒绝向银行归还剩余贷款本息？

二、实务中法院立场的转变

对于上述问题，在最高法院（2019）最高法民再245号判决出炉之前，司法实务中法院比较主流的意见是：借款人是按揭贷款合同项下债务人，无论房屋预售合同是否被解除，银行都有权要求购房人归还贷款合同项下全部贷款。持此种观点的典型案例是最高法院（2017）最高法民终683号（以下简称683号案例）判决。在该案判决书中，最高法院认为：

“由于商品房担保贷款合同的特殊性，本案贷款实际上由建行青海分行直接支付到了开发商越州公司的账户，因此根据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款‘商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人’的规定，越州公司应将剩余的贷款本息返还建行青海分行。不过，就《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的本义来说，并没有免除购房者（同时又是借款合同的借款人）的还款义务。这是因为，商品房出卖人将其收到的购房贷款本息返还银行，从法律关系上来说是受购房者的委托向银行归还贷款本息，其所还款项就是购房者的还款，但还款义务人仍然应当是借款合同的借款人，因为根据合同相对性原理，购房者才是借款合同的借款人，商品房出卖人不是借款合同的借款人，就借款合同而言，其不负有还款义务。《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款之所以做这样的规定，是考虑到按揭合同的特殊性，因商品房出卖人直接接受了银行支付的贷款，在商品房买卖合同和贷款合同都解除后，就没有必要由商品房出卖人将银行支付的贷款先归还给购房者，然后再由购房者归还给银行，而是应当直接由商品房出卖人归还给银行。因此，一审判决第四项判决越州公司承担对建行青海分行剩余贷款本息的还款责任正确，但免除了《个人住房（商业用房）借款合同》借款人王忠诚的还款责任错误。”

出人意料的是，683号案例判决后，最高法院对该案关联案件（2018）青民终199号案启动了再审程序，提审该案【案号（2019）最高法民再245号，以下简称245号案例】，经审判委员会讨论后，于2020年12月3日作出了再审判决，更改了683号案例关于借款合同解除后王忠诚是否需要向银行归还剩余贷款的意见。最高法院在245号案例中认为：

“第一，关于案涉《借款合同》解除后的贷款返还责任主体问题。《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定：‘……。’本案中，因越州公司未按照约定期限交付房屋，致使案涉《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除。根据前述规定，应由出卖人越州公司将收取的购房贷款本金及利息返还建行青海分行，王忠诚等三人不负有返还义务。

……

第三，关于商品房按揭贷款商业模式下各方当事人权利义务关系问题。本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系。从合同内容来看，在商品房买卖合同中，王忠诚等三人支付房款，越州公司交付房屋；在商品房担保贷款合同中，建行青海分行将王忠诚等三人所贷款项直接支付给越州公司，越州公司实际用款。王忠诚等三人并不支配购房贷款，但需偿付贷款本息。如果案涉合同正常履行，王忠诚等三人取得房屋，各方权利义务亦可保持平衡。但本案中，因越州公司不能交付房屋而致使合同解除，导致合同约定的各方权利义务严重失衡。具体表现为：越州公司违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用王忠诚等三人支付的首付款及建行青海分行按揭贷款；建行青海分行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对越州公司、王忠诚等三人的债权；王忠诚等三人未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在王忠诚等三人对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。因此，审理案件时，必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。”

鉴于245号案例的权威性，据笔者案例检索，在该案判决书于2021年1月7日在裁判文书网公布后，对于同类案件，绝大多数法院均参考该案例，判决借款合同解除后，借款人无需对银行承担剩余贷款还款责任，实务中法院对题述问题的原有主流意见被颠覆。嘉兴中院上述官网新闻中涉及的案例，无非是在245号案例指引下新近产生的又一案例而已。

三、对245号案例的评析

（一）对于典型银行借款合同，在银行放款后，无论此后借款合同是否被解除，借款人都应当向银行归还全部贷款

需特别说明的是，在银行贷款实务中，存在大量受托支付的情形，即银行按借款人指示，直接将贷款支付给借款人指定的收款人，指定收款人收到贷款即视为借款人收到贷款。此后，无论借款人与指定收款人之间发生任何纠纷，借款人都应当按照借款合同约定向银行履行还款义务。

（二）依我国法律规定，借款人王忠诚或许无权解除案涉借款合同

表面上看，最高法院依据《商品房买卖合同解释2003版》第24条，判决支持借款人要求解除借款合同的主张有明确的法律依据。然而，在笔者看来，司法解释毕竟不是法律，《商品房买卖合同解释2003版》第24条的法律依据存疑，其合法性有待商榷：

第一，对于借款人而言，其借款合同项下的合同目的是获得贷款使用权，在银行按借款人指示依约将按揭贷款支付给开发商后，借款人的合同目的已经实现，无论此后其与开发商之间的商品房买卖合同履行状况如何，都不影响借款人借款合同项下合同目的的实现。因此，《商品房买卖合同解释2003版》第24条认为商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，将导致借款人借款合同目的无法实现，该推论在逻辑上能否成立有待探讨。

第二，对于类似245号案例的案件，退而言之，即使认可商品房买卖合同被解除后借款人借款合同目的无法实现，依我国《合同法》规定，借款人可能也无权主张解除借款合同，理由如下：

《合同法》第94条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《民法典》第563条第1款作出了相同规定。

依上述规定，当事人以合同目的无法实现为由要求解除合同只适用于以下两种情形：1，因不可抗力致使不能实现合同目的，双方当事人均可要求解除合同；2，因一方当事人违约致使守约方合同目的无法实现，守约方可要求解除合同。

本案中既不存在不可抗力问题，银行也无任何违约行为，借款人有何法律依据要求解除借款合同呢？

（三）即使案涉借款合同被解除，银行也有权要求王忠诚返还剩余贷款本息

对于本案，如上所述，如果银行依约向王忠诚发放了贷款，则即使借款合同被解除，王忠诚仍应向银行返还剩余贷款。

因此，要确认银行是否有权要求王忠诚返还剩余贷款，关键不在于认定王忠诚是否有权解除借款合同，而在于认定银行是否向其发放了贷款。换言之，本案的关键问题在于：银行按王忠诚指示将贷款支付给开发商，能否认定为银行已向王忠诚发放贷款？

对于本案，银行按王忠诚指示直接将按揭贷款支付给开发商，乃典型的受托支付，开发商收到贷款就等于王忠诚收到贷款，银行已如约履行放款义务。故，本文认为，即使王忠诚解除借款合同，他仍应向银行归还剩余贷款。

最高法院认为，“建行青海分行将王忠诚等三人所贷款项直接支付给越州公司，越州公司实际用款。王忠诚等三人并不支配购房贷款”。笔者对最高法院前述观点有不同看法：银行按王忠诚指示将贷款支付给开发商，与银行将贷款支付给王忠诚，王忠诚再将贷款支付开发商并无区别。王忠诚指示银行向开发商付款的行为就是在支配其贷款，开发商收到贷款即意味着王忠诚收到并实际使用了贷款（用于支付其购房款）。

从另一角度讲，或许最高法院也认同，如果借款合同没有被解除，则银行有权要求王忠诚履行借款合同项下还款义务。但问题是，如果银行按王忠诚指示将贷款支付给开发商不能视为王忠诚收到贷款，则银行没有向王忠诚履行放款义务，银行有何理由要求王忠诚还款呢？

（四）《商品房买卖合同解释2003版》第25条第2款并没有免除购房人剩余贷款还款义务。即使将其解读为免除了相关义务，可能也没有理由将其认定为强制性规定，银行与购房人应该有权在借款合同中排除该规定的适用

《商品房买卖合同解释2003版》第25条第2款规定，“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”

笔者认为，上述规定并未免除购房人剩余贷款还款义务，相关理由最高法院在683号案例中进行了充分阐释，笔者深表赞同。

退一步讲，即使将该规定解释为免除了购房人剩余贷款还款义务，我们也没有任何正当理由将该规定解释为强制性规定。既非强制性规定，则银行与购房人就有权在借款合同中排除该规定的适用。

对于本案，案涉《借款合同》第19条约定：“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。”在借款合同在作出了不同约定的情况下，合同约定应当优先于《商品房买卖合同解释2003版》第25条第2款得到适用。

至于案涉《借款合同》第19条是否为无效格式条款的问题，最高法院认为：“该条款系建行青海分行为重复使用而提前拟定的格式条款。在《商品房买卖合同司法解释》已经明确规定，商品房买卖合同和商品房担保贷款合同解除后，出卖人将收取的购房贷款的本金及利息直接返还给贷款人而非购房人（借款人）的情况下，建行青海分行拟定该条内容，意味着要求王忠诚等三人在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了王忠诚等三人的责任，根据《合同法》第40条‘……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效’之规定，该条款对王忠诚等三人不具有拘束力。”

笔者认为最高法院上述意见有探讨余地，理由是：

王忠诚应当承担房屋买卖合同项下其作为买受人应当承担的交易风险。银行在向王忠诚发放贷款后，无论借款合同是否被解除，银行都有权要求王忠诚返还全部贷款，银行在借款合同解除后要求王忠诚返还剩余贷款本息既未加重王忠诚责任，也没有排除其任何权利，《合同法》第40条对本案似乎并无适用余地。

（五）本案将本应由购房人承担的房屋买卖合同项下风险判决由银行承担，有损银行合法利益

本文所讨论问题的实质，其实是究竟应当由购房人还是银行来承担房屋买卖合同项下合同解除后开发商不能返还剩余按揭贷款这部分购房款的风险，本案判决显然让银行承担了该风险。

笔者认为该判决的风险分配方案有待商榷，理由是：

我们可以从购房人全款购房的情形出发，来讨论买卖合同项下买受人的风险承担问题：对于购房人全款购房的案例，想必所有人都认同，如果因楼盘烂尾购房人解除合同，则购房人应当自行承担开发商不能返还购房款的全部风险。

而对于按揭贷款购房的情形，如上所述，银行按购房人指示将贷款支付给开发商，与银行将贷款支付给购房人，购房人再将贷款支付开发商并无区别，购房人同样是向开发商支付了全部购房款，为何按揭贷款情形下购房人就无需承担买卖合同项下全部风险？法院优待按揭贷款购房人的理由何在？另一方面，银行并非房屋买卖合同当事人，只是向购房人提供购房贷款，法院有何理由让银行替购房人承担房屋买卖合同项下交易风险？

最高法院免除王忠诚返还剩余贷款义务的理由是：“王忠诚等三人未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在王忠诚等三人对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。”

该理由看似有理，实则有探讨余地：

房屋买卖合同是王忠诚基于自由意志与开发商订立，王忠诚自应承担该合同项下买受人应当承担的全部商业风险，而当事人是否应承担合同商业风险与当事人是否有过错毫无关系。

假如王忠诚没有贷款，而是全款购房，则本案房屋买卖交易的结果就是：王忠诚既支付了全部购房款，又拿不到房屋，还要承担开发商不能返还购房款的全部风险。此种情形下的交易结果最高法院应该不会认为对王忠诚有何不公。

而683号案例认定王忠诚仍有归还剩余贷款的义务，其法律后果同样是“王忠诚既支付了全部购房款，又拿不到房屋，还要承担开发商不能返还购房款的全部风险”。依683号案例判决，王忠诚承担了本应由其承担的交易风险，笔者并不认为该判决违反了公平原则。

（六）对本案房屋买卖合同风险承担的进一步讨论—王忠诚是否有权要求银行返还在解除借款合同前已归还贷款本息？

如果王忠诚不能要求银行返还已归还贷款本息，而只能要求开发商返还，则他就承担了买卖合同项下开发商不能返还这部分贷款所对应购房款的商业风险。如果他可以要求银行返还，然后让银行去找开发商返还这部分贷款本息，则银行就承担了买卖合同项下开发商不能返还这部分贷款所对应购房款的商业风险。

683号案例判决开发商向王忠诚返还已向银行归还贷款本息。据笔者案例检索，在245号案例公布后，对于同类案件，法院基本上都判决由开发商向购房人返还已归还贷款本息；而对于尚未归还的按揭贷款，免除购房人还款责任，由开发商向银行还款【典型案例如(2021)粤01民终24256号案】。

因此，依法院目前立场，王忠诚当然无权要求银行返还已归还贷款本息。

然而，依笔者之见，如果法院以“银行向开发商直接支付了按揭贷款”为由，认定银行需要替购房人承担买卖合同项下合同解除后开发商不能返还按揭贷款这部分购房款的风险，则法院恐怕就应当认定购房人有权要求银行返还已归还贷款本息（无论是部分归还还是全部归还），以保持不同案件利益衡量的一致性，否则就会出现如下问题：

甲、乙二人分别按揭贷款1000万元购买了同一楼盘的商品房，后因楼盘烂尾二人均解除买卖合同及借款合同。此时，甲仅归还了100万元贷款，乙已提前还清全部1000万元贷款。按现行法院处理方案，对于甲，银行无权要求甲归还剩余900万元贷款，只能要求开发商还款。而对于乙，乙不能要求银行返还其已经归还的1000万元贷款本息，只能要求开发商返还。若开发商破产，则甲、乙二人购房结局或将产生天壤之别。同样是按揭购房，法院若厚此薄彼，恐难服人。

不过，若认可购房人有权要求银行返还已归还贷款本息，这可能又是法院难以承受之重。

（七）本案判决似有违私法自治原则

合同是法律行为的典型形态，是实现私法自治原则的最主要工具。“而法律行为之意旨，正在于根据行为人之意志发生相应的法律效果”（见朱庆育著《民法总论》，2016年4月第2版，北京大学出版社，第75页）。基于私法自治原则，当事人在合同中表达的合意不但对当事人具有约束力，对法院同样有拘束力，法院在裁判合同纠纷时，理当尊重当事人的合意。

对于案涉借款合同，当事人的合意显然是“在银行发放按揭贷款后，由购房人向银行承担全部贷款的还款责任”，而不包含“在解除借款合同后，银行免除购房人剩余贷款还款责任而由开发商单独承担还款责任”的意思。本案判决没有充分尊重当事人在借款合同中达成的合意，判决结果不符合银行在借款合同中表达的意思，似乎有违私法自治原则。

四、结语

房屋买卖合同与借款合同是不同的法律关系，购房人与银行应各自承担相应合同关系项下交易风险。购房人因楼盘烂尾而解除买卖合同时，其只能要求开发商返还其支付的购房款，并承担开发商不能返还购房款的风险。银行并非买卖合同项下当事人，让银行替购房人承担买卖合同项下开发商不能返还购房款的风险似乎与法律规定不符，背离银行合理预期，恐有损交易安全。对题述问题的解答，683号案例判决意见可能更为妥当。

【主要参考书】

1、朱庆育：《民法总论》，北京大学出版社2016年4月第2版。

高杉LEGAL精选文章：

《实习律师是否有出庭及发言资格？》