一、2003年12月26日，槐荫工行与医药采购站签订《借款合同》，约定医药采购站向槐荫工行借款1380万元。医药集团公司提供连带责任保证。

二、2003年2月20日，医药采购站与槐荫工行签订《最高额抵押合同》，约定借款人医药采购站以自有的房产为2003年3月1日至2006年3月1日期间发生1200万元贷款余额范围内，设定抵押担保。该抵押房产所占用的土地使用为划拨性质。

三、2004年3月27日，槐荫工行与医药采购站签订《借款合同》，约定医药采购站向槐荫工行借款1200万元，用途为借新还旧；2004年4月30日，槐荫工行与医药采购站《借款合同》。约定医药采购站向槐荫工行借款3830万元，用途为借新还旧。同日，槐荫工行与医药公司签订保证合同，约定医药公司为上述贷款提供连带责任保证。

四、2005年7月23日，中国工商银行山东省分行与长城公司济南办事处签订《债权转让协议》，约定将包括上述三笔债权在内的债权转让给长城公司济南办事处并公告。

五、长城公司济南办事处于2006年4月26日向山东高院提起诉讼，请求判令：医药采购站还本付息，并对抵押物享有优先受偿权，医药集团公司在担保的范围内承担连带清偿责任。山东高院一审判决医药采购站还本付息，医药集团公司在担保的范围内承担连带清偿责任，但房屋抵押担保无效。

六、长城公司济南办事处不服，上诉至最高法院，最高法院二审改判房屋抵押担保有效。

本案中医药采购站败诉的原因在于其抵押的房屋为划拨土地上的自有房屋，不经审批即可抵押。根据“房随地走，地随房走”的原则，以地上房屋抵押的，所占用的土地使用权一并抵押；以土地使用权抵押的，其地上房屋一并抵押；二者未一并抵押的，视为一并抵押。而根据根据最高人民法院《关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》第三条的规定，如果建筑物附着于以划拨方式取得的国有土地使用权之上，将该建筑物与土地一并设定抵押的，对土地使用权的抵押须履行法定的审批手续，否则，应认定抵押无效。从规定的字面意义并结合《物权法》第一百八十二条的规定，似乎可以得出案涉抵押无效的结论。但最高法院认为，最高人民法院《关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》第三条中规定的关于“一并抵押”的规定，应作目的性限缩解释解释，将其限缩在当事人约定一并抵押的情形，当事人未约定一并抵押的而是仅将自有房屋抵押的，并不导致抵押无效。故最高法院最终认定案涉抵押有效，医药采购站因此败诉。

前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：

1、根据《物权法》第一百八十二条的规定，不动产抵押采取“地随房走，房随地走”的原则，抵押房地中的任何一项，另一项都必须一并抵押。但在抵押人仅抵押其中一项时，另一项上成立的抵押权并非意定抵押权，而是法定抵押权。即抵押权的成立并非基于当事人设定抵押的意思表示，而是基于法律的直接规定。本案中医药采购站以其在划拨土地上的自有房屋抵押贷款，根据《物权法》第一百八十二条的规定，其所占有的划拨土地也一并抵押，该划拨土地的抵押即为法定抵押。最高法院通过目的性限缩的方式，将最高人民法院《关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》第三条中规定的关于“一并抵押”限缩在意定“一并抵押”的范围内，即鼓励额交易，促进了财货流通，也维护了商业诚信，诚值赞同。

2、根据最高人民法院《关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》第三条的规定，以划拨的建设用地设定抵押，应当履行法定的审批手续，否则抵押无效。因此，债权人在接受建设用地使用权作为抵押物时，应当调查建设用地使用权取得的方式。如果为划拨用地的，应当要求抵押人履行审批手续。为确保抵押权人权益，可以在接受划拨用地抵押时，对抵押合同作如下设计：不论因为何种原因导致抵押物未获相关部门同意抵押，抵押人均应对抵押担保债权承担连带保证责任。

3、目的性限缩的解释学方式能够在案件中起到“化腐朽为神奇”的效果。目的性限缩是填补法律漏洞（隐藏漏洞）的一种重要方法，其适用的情形是某一法律明文规定了某一类案件适用该法律，但如果机械适用，则有可能发生与其立法目的相违背的法律后果，此时即应将该类案件排除在该法律的适用范围之外。其基本的操作方法是：（1）确定所适用法律的立法目的；（2）对比立法目的与案件事实之间的匹配度，并确定案件事实与法律条文的立法目的并不相同；（3）将案件排除在相关法律的适用之外。结合本案来看，本来根据《关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》第三条的规定，“一并抵押”划拨土地及其房屋，抵押无效。但该条的立法目的是为了禁止当事人通过约定的方式一并抵押划拨土地及其地上房屋，故最高法院最终将法定的一并抵押排除在该条的适用之外。