一、1998年3月25日，锦州市土产杂品总公司陶瓷分公司与中国工商银行锦州市分行签订《人民币短期借款合同》一份，借款30万元。土杂总公司以其名下的位于锦州市古塔区汉口街64号两处房产进行抵押，并办理了抵押登记。

二、2005年7月15日，中国工商银行辽宁省分行与中国长城资产管理公司沈阳办事处就上述《人民币短期借款合同》中所涉债权签订了《债权转让协议》。后中国长城资产管理公司沈阳办事处又将上述债权转让给军丰物资公司。

三、2002年6月18日，锦州中院院就中国农业银行锦州市分行营业部诉土杂总公司借款合同纠纷一案作出了（2002）锦经初字第36号民事判决书。为执行该判决，2007年6月1日，锦州中院院作出了（2002）锦执字第126号民事裁定书，该裁定书裁定内容如下：被执行人土杂总公司所有的位于锦州市古塔区汉口街64号锦古国用（1998）字第9801050号土地使用权面积35047.41平方米土地及地上建筑物12795平方米房产的所有权（含案涉两处抵押的房屋所有权）归买受人中国石油天然气集团公司锦州石油化工公司所有。

四、2001年4月20日，土杂总公司日杂分公司向中国工商银行锦州市分行出具了《承诺函》：原债务人锦州市土产杂品总公司陶瓷分公司所欠中国工商银行锦州市分行凌河支行的贷款本息改由土杂总公司日杂分公司承担。

五、军丰物资公司向锦州中院起诉，请求法院判令土杂总公司和日杂分公司还本付息；军丰物资公司对抵押房产享有优先受偿权。锦州中院一审判决：土杂总公司还本付息。但未支持军丰物资公司主张对抵押房产享有优先受偿权的诉请。

六、军丰物资公司不服，上诉至辽宁高院。辽宁高院二审改判：土杂总公司还本付息，军丰物资公司对抵押房产享有优先受偿权。

在本案中，军丰物资公司上演了一场“虎口夺食”的好戏。本案中土杂总公司败诉的原因在于，法院的强制执行行为并不能影响抵押权人对抵押物的优先受偿权。本案争议的焦点在于，案涉两处抵押的房产已经被锦州中院在另案中强制执行，抵押权人对抵押物的优先受偿权是否就此消灭。锦州中院在一审中认为，抵押物因被另案强制执行，已经“不复存在”，故认定军丰物资公司对抵押物不再享有优先受偿权。但辽宁高院认为，抵押物被另案强制执行并不表示抵押物已经不复存在，且即使抵押物已经不复存在，抵押权人仍可依据《担保法司法解释》第八十条的规定，对抵押物毁损、灭失后所得的“保险金、赔偿金或补偿金等”优先受偿。同时，根据《担保法司法解释》第五十五条的规定，抵押物被法院采取强制措施的，不影响抵押权的效力。故辽宁高院认为：“已办理抵押登记的抵押房产虽被法院执行，但法院对抵押物的执行行为并不影响抵押权人依法对抵押物行使优先受偿权，且法院的执行行为并不能导致优先受偿权丧失。”所以，辽宁高院最终认定军丰物资公司对抵押物享有优先受偿权，土杂总公司因此败诉。

前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：

1、抵押权是价值权，具有物上代位性，抵押权不因抵押财产的灭失而当然灭失。根据《物权法》第一百七十四条、《担保法司法解释》第八十条的规定，抵押物毁损灭失的，抵押权人可就抵押物毁损灭失后所得的“保险金、赔偿金或补偿金等”优先受偿。此处得优先受偿的范围不以保险金、赔偿金或补偿金等金钱为限，其他因抵押物灭失所得的替代物，如拆迁补偿房、赔偿的替代物等，抵押权人均可以主张对其享有优先受偿权。

2、法院对抵押物的执行行为并不影响抵押权人对抵押物的优先受偿权。根据《担保法司法解释》第五十五条的规定，法院对抵押财产采取的执行强制措施，不影响抵押权的效力。此处不影响抵押权的效力，不仅是指在采取强制措施阶段不影响抵押权的效力，而且也包括在抵押财产被最终执行时，也不影响抵押权的效力。如果抵押物在最终执行时为通知抵押权人或者未先行实现顺位在先的抵押权的，即使在抵押物最终被强制执行完毕，抵押权人仍可主张对抵押物享有优先受偿权。

3、通过司法拍卖等方式取得不动产时，不仅需关注法院的执行行为是否存在瑕疵，也要关注意欲取得的不动产上是否存在顺位在先的权利，具体包括租赁权、抵押权等。如果存在上述权利，应要求义务人对上述权利进行涤除，防止在取得不动产后，顺位在先的权利人对不动产主张权利。本案中，另案通过执行程序取得案涉抵押房产的中国石油天然气集团公司锦州石油化工公司就将面临着所得房产被军丰物资公司主张抵押权的窘境。