最高法院:合作开发房地产项目登记在一方名下的土地是否属于共有财产|附相关三条裁判规则
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最高人民法院
合作开发房地产项目取得的土地使用权虽然登记在一方名下，但属于合作双方的共同财产
阅读提示：本文梳理了关于合作开发房地产项目物权归属问题的三个裁判规则：一、合作开发房地产项目取得的土地使用权虽然登记在一方名下，但属于合作双方的共同财产（主文案例）；二、在未约定为按份共有或者共同共有，当事人也不具有家庭关系的情形下，合作开发房地产项目取得的土地使用权为当事人按份共有（延伸阅读案例1）;三、合作开发房地产项目的收益分配请求权属于债权，而非对合作项目的土地使用权和地上建筑物享有物权（延伸阅读案例2）。
裁判要旨
合作开发房地产项目约定以一方名义办理土地使用权出让手续，该土地使用权虽然登记在该方名下，但该土地使用权属于双方共同投资合作开发期间所取得的共同财产，并非该方单独所有的财产。
案情简介
一、2006年，敬业公司与开发公司签订《房地产项目合作开发协议》,约定双方合作开发房地产，开发公司以自己的名义参加某宗商住建设用地的挂牌出让；开发公司具备房地产开发所需的资质条件，联合开发项目的土地出让、建设审批、房屋销售等手续均以开发公司名义办理；双方共同为该合作项目提供资金。夏津县人民政府于2007年颁发了夏国用（2007）字第094号《国有土地使用权证书》（“94号土地使用权证”），证书记载的使用权人为开发公司。
二、后双方在履行合同中发生争议，敬业公司向德州中院起诉，请求：解除《房地产项目合作开发协议》；开发公司向敬业公司支付应分得资产的对价款42887283元。开发公司提起反诉，请求：解除《房地产项目合作开发协议》，确认敬业公司无权分配利润；确认94号土地是开发公司独自投资取得的，不属于联营共同财产。
三、德州中院认定：94号土地使用权证记载的国有土地使用权人虽然是开发公司，但实为双方共同投资合作开发期间所取得的共同财产，并非开发公司单独所有的财产，双方均有权利要求分割合作期间所取得的全部财产。判决：解除《房地产项目合作开发协议》；开发公司支付敬业公司应分得财产的对价款42410150.73元。
四、开发公司、敬业公司均不服，上诉至山东高院。山东高院认定在实物资产不能实际分割，且在开发公司实际占有控制实物资产的情况下，敬业公司主张应分得资产对价款是正当的。山东高院改判开发公司自支付敬业公司应分得财产的对价款39710150.73元，维持其他判项。
五、开发公司仍不服，向最高法院申请再审，主张开发公司是94号土地的唯一使用权人。最高法院未支持其主张。
败诉原因
法院认定涉案土地使用权为合作双方共同财产的原因在于:首先，开发公司与敬业公司在合作开发协议中约定：开发公司具备房地产开发所需的资质条件，为合作项目的对外名义开发商，联合开发项目的土地出让、建设审批、房屋销售等手续均以开发公司名义办理，以确保该合作开发项目的合法性。因此，涉案94号土地使用权证上载明的权利人虽然是城建公司，但实际上为双方履行合作开发协议的结果。其次，对于涉案国有土地使用权的获得，开发公司与敬业公司均投入了资金。因此，94号土地使用权并非开发公司单独所有的财产，而是双方共同投资合作开发期间所取得的共同财产。
败诉教训、经验总结
前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：
一、合作开发房地产项目取得的项目土地使用权虽然登记在合作一方，但该土地使用权并非该方单独所有的财产，而是合作各方共有的财产，一方无权请求确认该土地使用权属于其单独所有。
二、如果当事人在合作开发过程中发生争议，应当尽早协商解除合作开发合同，或者在享有单方解除权的情形下解除合作开发合同，以避免针对未来取得的土地使用权属于合作项目共有财产还是单独所有财产发生争议。
相关法律规定
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第十四条本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。
以下为该案在最高法院审理阶段，裁判文书中“本院认为”部分就该问题的论述：
关于涉案土地使用权是否为合作双方共同取得的问题。城建公司与敬业公司在合作开发协议中约定：“城建公司具备房地产开发所需的资质条件，为合作项目的对外名义开发商，联合开发项目的土地出让、建设审批、房屋销售等手续均以城建公司名义办理，以确保该合作开发项目的合法性。”因此，涉案夏国用（2007）字第094号国有土地使用权证上载明的权利人虽然是城建公司，但实际上为双方履行合作开发协议的结果。对于涉案国有土地使用权的获得，除城建公司投入的资金外，敬业公司亦根据合作开发协议的约定投入1000万元。因此，涉案夏国用（2007）字第094号国有土地使用权为双方共同投资合作开发期间所取得的共同财产，并非城建公司单独所有的财产。
案件来源
淄博市临淄区城市建设综合开发公司与淄博敬业燃料有限公司一般房地产开发经营合同纠纷申请再审民事裁定书，[最高人民法院（2013）民申字第2384号]。
延伸阅读
裁判规则一：在未约定为按份共有或者共同共有，当事人也不具有家庭关系的情形下，合作开发房地产项目取得的土地使用权为当事人按份共有。
案例1：姜柏佃与曹全金与海南鑫保罗投资开发有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷申请再审民事裁定书[最高人民法院(2014)民申字第466号] 认为，“关于曹全金与姜柏佃对涉案土地使用权是否系按份共有的问题。本案中，曹全金主张与姜柏佃2003年9月9日共同参加竞拍并成功竞得涉案土地的事实，已被发生法律效力的海口中院1722号判决所认定，虽曾办理至曹全金、姜柏佃名下的涉案土地使用权被海南省海口市中级人民法院（2008）海中法行初字第26号行政判决撤销，海口市国土管理部门至今未对涉案土地重新进行不动产登记，但涉案土地使用权证被撤销的事实，并不影响曹全金、姜柏佃于2003年9月9日共同参加竞拍并成功竞得涉案土地事实的认定。参照《中华人民共和国物权法》第一百零三条的规定，共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除了共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。本案中，《协议书》虽表述‘双方共同投资购买该地块土地和新建昆源别墅（暂定名称）’的内容，但从该协议关于投资金额、项目投资股份及投资比例、股份转让、土地证的办理等情况看，均不能直接认定上述的表述即为涉案土地共同共有的约定，至少上述表述对双方是否为共同共有的约定并不明确，在双方不具有家庭关系等特定关系的情况下，二审判决推定双方的涉案土地使用权为按份共有，在适用法律上并无不当。”
裁判规则二：合作开发房地产项目的收益分配请求权属于债权，而非对合作项目的土地使用权和地上建筑物享有物权。
案例2：深圳富山宝实业有限公司与深圳市福星股份合作公司、深圳市宝安区福永物业发展总公司、深圳市金安城投资发展有限公司上诉案[最高人民法院(2010)民一终字第45号] 认为，“第一，从双方约定看，根据双方签订的《合作投资兴建三星花园合同书》的约定，福星公司以提供土地、富山宝公司以提供建设资金作为投资条件，涉案项目所得的利润分成以商住楼销售扣除福永公司挂靠费分成，利润25％归福星公司，75％归富山宝公司，双方共同管理的固定资产经营或承包、转让等分成则按福星公司占35％，富山宝公司占65％；随后双方签订的《补充协议》约定，福星公司将其按照上述合作合同书应得的商住楼面积的25％以固定价格转让给富山宝公司，但同时明确了双方共同管理经营之宾馆、商场铺位为双方共同的固定资产，其产权及利润分成仍为福星公司占35％，富山宝公司占65％，且已售的商住楼的管理收入利润按固定资产的分成比例即35：65分成；由双方组建物业公司，共同合作管理50年。从上述内容可以看出，双方之间系就合作项目的利润而非不动产物权所作的分配约定，《补充协议》则是对分配比例进行的部分调整。富山宝公司享有的是合同权益，就其性质而言应属于债权，而不是对‘金银城’项目上的土地和地上建筑物享有75％的物权。”
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（二）与此同时，有些案件事实似乎相同的案件，却出现不一样甚至相反的判决结果，这可能是因为案件事实看似相同实际上却存在某些细微但关键的差别，也可能是最高法院根据社会发展的变化调整裁判规则和思路，甚至可能是法律法规本身出现了变化。判决书一旦做出就固化了，但是立法和司法实践是不断向前发展变化的。
（三）我国不是判例法国家，除非是最高人民法院正式发布的指导性案例（根据《最高人民法院关于案例指导工作的规定》第七条规定， 最高人民法院发布的指导性案例，各级人民法院审判类似案例时应当参照），否则即使是最高法院的判决书也并不具有指导另案判决的法律效力。
作者简介
唐青林律师、李舒律师，北京市安理律师事务所高级合伙人，从事法律工作十余年，实践经验丰富。专业论文曾发表在《最高人民法院民事审判指导与参考》及《法学研究》等。曾代理多起在最高人民法院审理的疑难复杂案件并成功获得胜诉，参与办理的各类案件总金额累计达百亿元。领衔的专业律师团队专门办理来自全国各地的重大疑难复杂案件，团队“十大金刚”最低学位为硕士学位，全部毕业于清华大学、北京大学、中国人民大学、中国政法大学等著名高校，均取得法学专业博士或硕士学位，理论功底深厚，实践经验丰富。在北京大学出版社、中国法制出版社等出版《公司诉讼法律实务精解与百案评析》、《公司并购法律实务精解与百案评析》、《企业家刑事法律风险防范》、《公司保卫战》、《公司法司法解释四裁判综述及诉讼指南》等法律专业著作十余部。团队深度耕耘的业务领域：公司法（含公司并购及公司控制权）、合同法、担保法、金融、土地与矿产资源法、工程建设与房地产法、高端婚姻家事纠纷、重大财产保全与执行。
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