服务信托能否让长租公寓有乱到治？

一、转型之服务信托

2020年已近尾声，这一年对信托来讲是极其特殊的一年，不仅因为新冠疫情的爆发，也是因为整个行业监管政策的大变革。整个信托行业都处在转型动荡的时期，思想的碰撞来的格外激烈，各家信托公司的转型思路也不甚相同，信托公司大致的转型思路可以分为四种类型：

一种是观望型，他们的存量业务短期内仍能支撑公司业绩需要，打算看同行业其他公司如何转型，最后进行模仿，这是一条成本低的路，但是比较被动；

二是继续深挖现有业务的潜力，不断创新业务模式，比如地产项目、政府平台项目的股权模式，很多信托公司都在积极探索实践，并已经初步形成了可复制的业务模式；

三是积极布局投资领域，如资本市场、私募股权投资等等，这些领域有些信托公司已经形成了先发优势，有些信托公司正在组建自己的业务力量，可以预见在未来，信托公司也将成为这些市场中的一份不可或缺的力量，但仍需资本、人力的投入和时间的积累。在这个领域，信托公司也分为两派或者两个阶段，有的主要通过与投顾机构合作来展业，有的通过自建投研能力来展业；

四是布局前瞻性的领域，如养老信托、家族信托、慈善信托等领域，这些业务类型短期内无法形成业绩，仅少数信托进行摸索，但这些业务是信托真正的独特优势所在，在将来会成为信托的主要业务之一。这些类型的信托都属于服务信托的范畴。

服务信托是监管在《信托公司资金信托管理暂行办法（征求意见稿）》首次明确定义的一种信托类型，但其实服务信托一直都存在，只是之前没有被明确提出罢了。截止到2020年10月，中信登数据显示，服务信托作为信托行业的新发展方向，累计存续的初始募集规模约为3.25万亿，包括资产证券化信托、家族信托、保险金信托和企业年金信托等。这个数据很有意思，资产证券化信托占据了绝大部分比例，其他类型服务信托占比很小，当然资产证券化信托也是服务信托的一种，只是信托在其中一直都是扮演通道的角色，并没有形成自己的制度优势，而且资产证券化信托已经是非常成熟的产品了。

根据监管对服务信托的定义，服务信托是以账户为载体，运用信托制度优势的业务模式，这也就要求信托在开展此类业务时，一定是账户系统先行，这就需要信托公司积极拥抱科技。理论上，服务信托的应用场景很丰富，只是受限于相关制度法规的不健全，很多可以使用服务信托的场景一直处于“裸奔”的状态。前段时间长租公寓行业爆出了很多负面舆情，不少公寓公司跑路，留下了一地鸡毛。通过对这些案例进行研究，可以发现，服务信托可以是一种解决长租公寓乱象的方案。

二、长租公寓现状

在房价高企的城市里，对于年轻人来讲，通过自己的努力购房成了一件越来越难的事情，因此对于很多注重居住品质的年轻人来讲，长租公寓成为了一个比较好的选择。但是这个行业仍处在一个野蛮生长的阶段，给很多租客带来了经济损失。前不久，长租公寓行业再次爆出了负面舆情，杭州的友客、巢客和上海的岚越公寓相继暴雷，签约的租客、业主陷入了两难境地，业主没有收到租金要收房，而租客已经交了一年的房租却被要求腾房，有的租客的房租是通过银行申请的租金贷，房子被收回后还不得不继续还贷款，否则征信就有了污点，因为租房反而影响了以后买房、贷款，给了那些刚步入社会的年轻人沉重一击。

长租公寓的参与主体按照经营模式、物业是否自持、公司背景等维度分类各不相同。目前暴雷的长租公寓公司都是非自持物业，且多数为创业背景、中介公司背景的公司。自持物业的长租公寓公司一般都是房地产开发公司，影响其业务开展的主要问题是融资以及租售比。但对于那些非自持物业的公司，主要影响因素则是收房价格、运营成本，租售比反而并没有什么影响。

为了抢占市场，在资本力量的推动下，2018年很多长租公寓公司都提高了收房价格，从而也间接推动了部分区域的租赁市场的价格上涨。

除了高收，长租公寓行业还面临着低租的问题。很多公司在高收以后，短期内却无法以高价租赁出去。市场上的租赁价格是经过长期供求关系平衡形成的，本身具有一定的稳定性，虽然很多城市的房租每年都会有一定幅度的上涨，但是涨幅一般也不会太高，一般在5-15%左右。在收房价格高于市场价20-40%的情况下，长租公寓公司每租赁出去一套房子，都是亏损，但是不租赁出去，亏损就会更大，因此在这个阶段的长租公寓公司都是在“烧钱”。在这种情况下，如果长租公寓公司的自己具备较强的资金实力或者较强的融资能力，则能够继续生存下去，等待市场回归正常水平的一天。像链家自如、蛋壳、新派、万科等具备较强资金实力的企业一直在通过各种融资途径获取资金，支撑自己业务的发展，但其他如杭州友客、巢客和上海岚越自身实力弱，也没有较强的股东背景，市场化融资渠道极其有限，就会不可避免的将融资的渠道转向租客，由此产生了“租金贷”。

“租金贷”的出现解决了小型长租公寓公司的资金需求问题，因为“租金贷”一般都是“长收短付”，租客向长租公寓公司交押金和一年的房租，但是房东却是按月从长租公寓公司收租金。因此，只要这个模式能持续下去，长租公寓公司能够做好动态测算，即使在他们的资本金亏损完后，开始亏损租客通过“租金贷”申请的租金，仍能继续存活下去，直到获得资本市场的青睐，最终上岸。

这种预付费的模式在很多企业，比如连锁健身房、理发店、洗衣店等比较常见，但是一般这种充值金额比较小，一般都在千元级别，即使连锁店最终倒闭，对于预付费的客户来讲损失也较小。而且这种模式下出现纠纷也是两方之间，即连锁店与客户之间，不会涉及到第三方。但是在租赁房屋上，一般金额都比较高，即使是正常的押一付三的付款方式，也很容易超过1万元，如果通过“租金贷”来预付费，金额则高达数万元，这对于租赁房屋的人群来说是一笔很大的金额，如果损失，将会造成很大的经济负担。除此之外，转租赁的关系也使得一旦出现长租公寓公司跑路的情况，会出现三方纠纷，房东与长租公寓公司之间、租客与长租公寓公司之间的纠纷，最终将会演变成房东与租客之间的矛盾。

预付费的模式使得房屋租赁的商品属性附加上了金融属性，这要求长租公寓公司具有较高的现金流管理能力以及强运营能力。很可惜，伴随政策鼓励涌入这个领域的资本催生了很多不具备这些能力的公司，最终资金链断裂，使得租客损失惨重。

三、解决方案

2019年底住房和城乡建设部、国家发展改革委、公安部、市场监管总局、银保监会、国家网信办颁布了《整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，意见中要求加强租赁企业监管，指导住房租赁企业在银行设立租赁资金监管账户，将租金、押金等纳入监管账户。但是如何在实践中操作资金的监管并未进行明确，如果仅仅依靠银行来承担监管责任，显然是不现实的，很多银行为了存款额度，会配合企业只做形式上的监管，并不能起到真实监管的作用。

这个行业最大的问题在于租客的资金不是全部用于向房东支付房租，而是大部分被中介机构用于拓展新的业务，本质上是个资金池业务，是长租公寓公司在向租客进行融资。目前很多长租公寓公司实力都比较弱，尤其是小的中介公司或者创业公司背景的长租公寓公司，天然就有向租客进行融资的需求和冲动。

服务信托天然的就具有解决预付费业务问题的优势。信托公司作为受托人，公寓公司作为委托人，租户则作为受益人，信托公司通过账户为载体，对于租户预付的租金进行日常管理，并且应当设定预付租金中的一定比例（如80%）必须支付给房东，可以避免公寓公司挪用租金、卷款跑路等情形的发生。服务信托账户中的闲置资金可以投资于流动性好、安全性高的理财产品，如银行存款、货币基金等，可以实现一定的财产增值。如果最终公寓公司最终经营不善破产，信托可以将剩余的租金返还给租户，避免租户产生经济损失。

其实在长租公寓这个领域，因为其关系民生的特殊性，我们应该进一步立法或立规，对于预付费强制要求引入信托等专业的机构进行监管，比如台湾的消保组织制定的相关条款中明文规定，要求商家以“委托人”的身份将预付费存入银行，“并依实际信托额度，按比例按期从专户领取”，一旦商家出现“解散、歇业、破产、被撤销登记或者其他原因无法履行之时”，消费者就可以成为剩余的预付费受益人，从而保障了消费者的后顾之忧。当然为了预付费的灵活使用，商家可以提供相应的保证方式来进行支用。

信托公司开展服务信托业务的优势在于，通过资产隔离的制度优势，可以打通“买卖”双方的信任壁垒。理论上，服务信托适用的场景很丰富，市场空间也很大。

但是目前开展此类业务也有很多实操中的障碍。首先就是制度上的不足，很多场景没有具体的制度规定，引入第三方对资金进行监管难度较大，收款方开展服务信托的意愿不足。其次是信托受益权流转登记的不足，信托受益权的流转登记现在仍局限信托公司层面，中信登尚未开通信托受益权流转登记的功能，对于服务信托的公信力有一定的影响，而且信托受益权的流转在各地的监管也有不同的监管政策，对交易结构的设计会产生不同的影响。还有就是信托公司内部账户系统的不足，目前具备开展服务信托账户系统的信托公司较少，系统的开发需要投入较高的成本。

虽然困难很多，但是依然有信托公司正在身体力行的推动这类业务，并最终成功落地了。希望能有更多的信托人一同积极探索，共同推进这类业务的发展。

作为一名信托打工人，我有着多年的租房经历，也切身感受过这个行业的混乱之痛。我希望这个行业能够越来越规范，最终达到“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”的大同，也希望能够在由乱到治的过程中尽一份力。愿这个行业早日摆脱野蛮生长的混乱，成为我国“住”的中坚力量。

征稿启事：为了更充分发挥和利用好用益研究这个平台，促进业内外同行的交流和学习，更好地为用户提供专业权威的信息服务，我们特长期面向社会诚征信托及相关领域的各类原创文章和报告，欢迎业内外的机构或个人来稿。

来稿请投：yanglee46@hotmail.com

合作：QQ543744667

用益研究

用益研究是用益金融信托研究院的微信平

台，作为一家国内外知名的金融资管行业

平台，我们始终站在行业发展的前端，准

确把握市场的动向和脉搏，为客户提供及

时全面的市场信息和专业、独立、客观的

分析评论，搭建最专业、最前沿的同业交

流平台。

我们的专业源于您的关注和需求！