2020年1-7月信托行业股权投资类房地产信托业务分析报告

1、本次对63家信托公司进行统计分析，数据来源于用益信托网，数据统计时限为2020年1月1日至7月31日。

2、本报告只针对信托公司房地产业务的集合信托产品，不包括单一资金的房地产信托业务。

3、信托计划个数是指按分类统计的信托计划数量，比如XX信托计划A类、B类，算2个信托计划。信托项目个数是按信托计划项目统计，同一个信托项目中的多只信托计划算1个信托项目。

摘要：

1、2020年1月1日至7月31日，行业内股权投资类房地产信托一共发行计划407只，86个信托项目，规模306.62亿元，平均规模为3.57亿元/个。股权投资类房地产信托占房地产类信托规模的5.8%。

2、截止2020年7月31日，共计有26家公司开展股权投资类房地产信托业务，其中光大信托以83.46亿元的业务规模，位列信托公司金额排名的榜首。光大信托和华能信托以10个信托项目并列个数排名的榜首。

3、股权投资类房地产信托产品绝大部分都由固定收益组成，有预期收益率；只有少量分层结构化产品和浮动收益型产品。未设预期收益率的产品为少量的固定收益类和全部浮动收益类。浮动类股权投资类房地产信托项目有4个，全部都未设预期收益率。固定类股权投资类房地产信托项目有34个无法查到预期收益率信息。

一、2020年度房地产信托业务总体情况

（一）总规模情况

1.股权投资类房地产信托总体情况

截止2020年7月31日，63家信托公司房地产信托一共发行4317只，1157个信托项目，规模5290.08亿元，平均规模为4.57亿/个。房地产信托占所有信托规模的29.62%。‘

其中，股权投资类房地产信托一共发行计划442只，86个信托项目，规模306.62亿元，平均规模为3.57亿元/个。股权投资类房地产信托占房地产类信托规模的5.8%，目前规模占比不高。

2. 信托公司开展股权投资类房地产信托的情况

（1）信托公司房地产业务和股权投资类房地产业务排名

1）信托公司房地产信托业务排名

截止2020年7月31日，共计有54家公司开展1157个房地产信托项目，其中光大信托以570.55亿元，94个项目位列信托涉及金额及信托产品个数的榜首。

房地产集合信托发行规模前20的信托公司为：（1）光大信托（571亿）；（2）五矿信托（548亿）；（3）中融信托（409亿）；（4）中诚信托（345亿）；（5）民生信托（327亿）；（6）中航信托（289亿）；（7）中信信托（197亿）；（8）兴业信托（172亿）；（9）中建设信托（166亿）；（10）山东信托（156亿）；（11）万向信托（154亿）；（12）爱建信托（145亿）；（13）国投康泰（132亿）；（14）国通信托（124亿）；（15）外贸信托（116亿）；（16）陆家嘴信托（110亿）；（17）大业信托（94亿）；（18）平安信托（88亿）；（19）交银信托（84亿）；（20）华融信托（84亿）。

2）股权投资类房地产信托信托公司排名

截止2020年7月31日，共计有26家公司开展86个股权投资类房地产信托业务，其中光大信托以83.46亿元的业务规模，位列信托公司金额排名的榜首。光大信托和华能信托以10个信托项目的规模，并列信托项目个数排名的榜首。

股权投资类房地产信托发行规模前10的信托公司为：（1）光大信托（83亿）；（2兴业信托（28亿）；（3）中融信托（26亿）；（4）民生信托（23亿）；（5）中航信托（21亿元）；（6）北京信托(20亿）；（7）中建设信托（16亿）；（8）华能信托（12亿）；（9）爱建信托（12亿）；（10）五矿信托（12亿）。

（2）以重要时间点划分分析股权投资房地产信托情况

以《资金信托管理办法》（征求意见稿）的推出时间点，即5月8日；以及光大信托收到监管窗口指导时间点，即6月20日，为时间点划分，分析股权投资类房地产信托的开展情况。

按照推出日期划分，将房地产信托分为三段：A段:1月1日-5月8日；B段:5月8日-6月20日；C段：6月20日-7月31日。可以发现，6月20日之后股权投资类房地产信托的占比明显上升，从此前的5%左右升至8.35%。C段的股权投资类占比明显高于前期，这也证明债权类非标房地产的额度进一步收紧后，信托公司在股权投资类发力，后续预计占比会进一步上升。

（二）股权投资类房地产信托具体情况

1.收益类型分析

将股权投资类房地产信托按照收益类型划分，有以下三类：固定、分层、浮动；分别占比82.76%，5.85%，11.39%，绝大部分都由固定收益组成。分层是指信托计划收益结构化分层，即分为优先级和劣后级。

①　固定类收益

在固定类收益当中，大部分产品均设有预期收益率。通过统计以下三个指标：最低收益率，最高收益率，平均收益率，可以得出平均收益率最高的是东莞信托，最低的是爱建信托，分别为9.7%和5.5%。由于具体项目数据缺失的原因，九家信托公司无法获得预期收益率的相关信息。

②　分层类收益

在分层类收益当中，所有产品分别来自三家信托公司：光大信托、四川信托和中融信托。均设有预期收益率，平均收益率为8.41%。分层类收益分为两类，为优先级和劣后级。优先级为普通投资者认购，劣后级一般是由房企或其关联方认购。

③　浮动类收益

在浮动类收益当中，所有产品均未设预期收益率。分别各有一个项目来自陆家嘴信托、万向信托、五矿信托、兴业信托和中建设建托。此类信托计划的风控措施是：在标的公司层面设置了董事委派、印鉴证照共管、银行账户监管等管控措施;在项目公司层面设置了驻场监管员委派、董事会列席、参与印鉴证照共管、参与银行账户监管等管控措施。

2.产品期限分析

（1）期限类型

将股权投资类房地产信托按照期限类型划分，有以下三类：单一、多期限、开放。分别占比85.51%，14.07%，0.42%,绝大部分都由单一期限所组成，多期限也占有一定份额，开放式很少。多期限是指信托产品同时设置了2个及以上的期限选择，比如XXX信托计划同时含有1年期和2年期的产品出售。

（2）期限结构

将股权投资类房地产信托按照期限结构划分，有以下四类：1年以内、1-2年、2-3年、3年以上。分别占比1.48%，91.81%，3.41%，2.23%，绝大部分是属于期限为1-2年的信托产品。另有五矿信托的5个信托产品和中信信托的2个产品由于未标明产品期限，分为其他类别。

3. 收益分配方式情况分析

将股权投资类房地产信托收益分配方式划分，有以下四类：按季分配、按半年分配、按年分配、到期分配。分别占比32.92%、16.54%、2.07%、16.72%。按季度分配占到最大比例，其次是到期分配。另有43项产品未标明产品分配方式，分为其他类别，占比31.43%。

来源：用益研究

作者：黄霄盈

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