6月6日，由文汇报社、12348上海法网主办、律新社协办的公益直播《法律锦囊》在律新社直播厅举行。律新社邀请到上海市锦天城律师事务所窦贤尚律师作为嘉宾，分享在房屋买卖过程中可能遇到的法律风险以及需要注意的事项，教大家轻松避开购房中的各个“陷阱”。

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直播视频

一年前买的期房，交付日期终于等到了，业主们却高兴不起来了，因为房子压根还没建好。

5月24日，江苏镇江中建大观项目部分业主向媒体反映，他们购买房子到了交付期，可如今将近一个月过去了，房子还是无法交付。这可急坏了部分业主，因为他们之中有的是为了孩子9月上学，有的是为了结婚做婚房，有的已经预约了装修公司和家具供应商，然而房子却迟迟无法交付。

这一消息迅速在网上传开来，次日各大网络媒体更是相继作了报道。作为建设工程与房地产领域的一名专业律师，窦律师也是看在眼里急在心上，他告诉律新社，房屋买卖交易包括了买和卖的双重过程，不管买房还是卖房都要时刻保持谨慎，因房屋不同于一般的商品，一旦发生争议，将会给双方带来不少的麻烦。

针对“开发商延期交房事件”， 窦律师在现场做了案例分析，他认为购房人可以考虑从以下几个方面着手。

首先，在维权前应先了解自己有哪些权利。

如果购房人与开发商已经签订了《商品房买卖合同》，则购房人应认真阅读和研究合同关于交房时间及逾期交房违约责任条款的约定。开发商逾期交付房屋的，应根据合同约定向购房人承担违约责任，支付购房人违约金。

而如果购房人与开发商签订的是《认筹书》或《认购协议》，且《认筹书》或《认购协议》对商品房价款、支付方式、房间号、面积等核心条款已经做了约定，那么《认筹书》或《认购协议》可能已经具备了《商品房买卖合同》的法律效力，开发商逾期交付房屋，同时也怠于与购房人签订正式的《商品房买卖合同》的，应承担相应的违约责任，甚至赔偿购房人损失。

总之，窦贤尚律师强烈建议购房人在准备维权之前，应首先明确自己享有哪些权利，这才是一切维权行为的合法基石，也才能在维权过程中理直气壮地提出自己的权利主张，切勿盲目维权。

其次，应及时联系开发商，协商解决方案。

逾期交付房屋的现象在建筑房地产行业也比较常见，有的是因为承包双方之间的矛盾导致，有的是因为开发商资金链断裂所致，有的是因为不可抗力事件影响，有的是因为政府政策或行政命令要求暂停施工所致，也有的是因为司法查封引起，有的甚至是因为竣工验收或某个单项验收没有通过。

综上，各种主观或客观原因都有可能导致开发商逾期交房情况的发生。这些原因中，延期交房有的只是暂时的，有的则可能遥遥无期，购房人只有了解了真实原因，才能有针对性地采取有效应对方案。

再次，及时向政府主管部门反映情况，请求相关部门介入调查协调。

一般来说，当地住房和城乡建设部门是监督和管理开发商建设行为的直接上级主管部门，开发商存在违法违规建设行为，或者在建设过程中侵害到了社会公共利益，亦或发生群体性事件，住建部门都会及时介入。

因此，购房人一旦发现开发商存在逾期交房或其他不正常情形的，都可以第一时间向当地住建部门或其他监管部门进行反映，通过政府机关进行协调解决。

最后，及时咨询律师，必要时应果断起诉开发商，挽回损失。

如上述途径均无法解决，建议购房人委托建设工程与房地产领域的专业律师，代理起诉到法院，查封保全开发商的银行账户或其他财产，通过诉讼途径挽回自己可能无法按约得到房屋的全部直接损失和间接损失。

房屋交易涉及钱财往来，风险往往也相伴而生，“一房二卖”便是众多风险中的一个。

俗话说“家丑不可外扬”，但窦律师却风趣地说，他要讲自己亲戚的例子，希望能在节目中给观众有个借鉴参考。

他的这位亲戚，起先与开发商楼盘包销商签订了《商品房买卖合同》，按合同约定的时间，这位亲戚在准备办理网签手续时才意外发现，自己购买的房子竟然已经被网签过。

原来，此房在他亲戚购买之前就已经被他人买下，而且办了网签手续，但上一个购买人因为个人征信问题导致贷款未成功，除了首付款之外，他已经没有剩余房款的支付能力了，同时也拒不配合开发商撤销网签，对此开发商虽然已经提起诉讼，但诉讼也需要一定的时间，所以亲戚购房网签这件事情就只能无奈搁置了，最后能不能成功买房过户也成了未知数。

窦律师建议，遇到这种情况就比较复杂，购房人可以坚持继续履行合同，等到开发商诉讼流程结束，但这充满了诸多不确定性因素，最后可能也未必就能成功拿到房子，当然也可以根据合同约定行使合同解除权，并要求开发商支付违约金，如果违约金不足以弥补购房人损失，购房人也可要求开发商赔偿相关损失。

此外，不管是新房，还是二手房，在采用按揭贷款的方式购买房屋时，通常卖房人会要求在合同示范文本之外添加一条补充约定，即“如按揭贷款额度不足，购买人应以现金补足”，这种情况下，若购房人首付款支付成功，却因个人征信问题导致部分或全部贷款未获批准，或当地出台新政策提高了首付款比例，而购房人又没有能力用现金补足支付剩余款项，则购房人可能就得承担相应的违约责任，最后只能演变成“房钱两空”的下场。

所以，窦律师特别强调，按揭贷款买房一定要正确评估自己的经济能力，切忌冲动买房。

另外，窦贤尚律师认为，如因卖房人违约导致《商品房买卖合同》最终解除，而且由于同等地段同类型房屋价格上涨，导致作为守约方的购房人重新购买房屋需要额外支出大笔费用的，或者造成购房人其他损失的，购房人也可以主张开发商予以赔偿。

除了新房，二手房交易中的问题也屡见不鲜。律新社了解到，随着中介交易市场的兴起和发展，二手房市场趋于规范，但相对新房而言还是存在较多风险。

二手房转让过程中，卖房人一般有两种转让方式，一是委托中介，二是自己发布转让信息。中介有成熟的转让体系，但在交易过程中会有因牟利而虚标价格、隐瞒房屋瑕疵等风险，另外，委托中介要注意委托权限。如果自己发布转让信息，则需要注意审查购房人的支付能力，签订正规合同版本，要注明房款支付方式、违约条款等，必要时可咨询律师。

窦律师在现场举了几个例子，比如学区房，一定要注意两点，首先要向当地对口的学校和教育部门核实招生政策，求证该房源是否属于招生区域；其次要让卖房人在合同中承诺该房为带有学位的学区房，且学位名额没有被使用，如不属实，愿意承担全部责任。再如夫妻共有房，通常需夫妻双方作为出卖人签字，若只有一方签字，需另一方签署知情同意书。再者，若二手房处于出租状态，可让转让方承诺租期，同时让承租方承诺放弃优先购买权。

直播进入尾声时，窦律师再次就房屋交易给观众们提出四点注意事项：