租购同权：旧瓶装新酒还是房价大杀器？
文|凯风
广州出台房产新政，提出「赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权」，换句话说，就是租房也可就近入学。
对这一政策，有人认为有颠覆性影响，有人却嗤之以鼻，究竟影响如何，需要抛开情绪，理性分析。
其一，先不要过度欢呼，租购同权针对的是有户籍无房产人士，无户籍的则被排除在外。至于无户籍的常住人口，其救济渠道是积分入学，2017年广州全市名额有2万个，不仅存在限制条件，而且仍旧杯水车薪。
其二，有人认为这不过是旧瓶装新酒，理由是，目前在北京、广州、深圳等地，没有房产的户籍人士，本来就能享受统筹安排学位，所谓租购同权，只是再一次通过文件确认罢了。
其实不然，按以往政策，人户一致的则享受优先入学权，而无房产人士只能在满足地段生之后再做统筹安排，如果学区内学位紧张，甚至有可能被统筹到别的学区。而租购同权的意义更为深远，它赋予了租房者与购房者同样的就近入学权利，而不只是在满足地段生之后才能享受统筹安排。
其三，在具体操作方面，包括广州在内的很多中心城市，都有锁定学区房的相关规定。在教育资源相对紧张的区域，学区房名额一旦使用，在接下来的六年间（也有一年三年的）就不能被其他人同时使用。这种限制的存在，会使租购同权的价值大打折扣，而且会产生无数扯皮现象。具体影响如何，要看具体政策调整。
其四，租购同权之后，学位房的租赁价值提升，而购买价值有所减损。这对于热炒学位房会形成一定遏制，但对于整体房价影响仍旧十分有限。就租金而言，目前一线城市租金回报率已经降到了1.5%，几乎没有人在乎房产的租赁价值。租购同权之后，租金即便大幅上升，在畸形房价之下，也很难使租金回报率恢复到正常水平。
其五，相比于能不能降房价，租购同权更大的意义，在于剥离房产上附着的其他福利，使房产恢复其本来的居住属性。将房产与入学等基本权利挂钩，这是中国式房价持续上涨的根源之一。租购同权，有利于正本清源。
其六，中国的住房租赁市场为何不发达？除了可以想见的租房太过折腾、中介市场太过混乱、无恒产无恒心等短板之外，更大的问题存在于两个方面：
一是房租反映的是真实收入水平，房价反映的是资产泡沫程度，房价很容易暴涨，而且其涨幅足以覆盖掉房屋空置的成本，这也是住房空置率高企却又秘而不宣的原因所在。二是上文所说的，房产背后附着了太多的福利，这让房子除了居住属性和投机属性之外，还包含了户籍属性和教育属性，以至于尾大不掉。
其七，发展租赁住房的路子是对的，赋予购租同权的方向也是对的，但如果根植于土地财政和拉动GDP的房地产利益动机无法改变，各级政府仍有或主动或被动推升房价的动力。这些利益冲动，足以将政策善意消解掉。
其八，做个总结，我们应该肯定租购同权的意义和价值，却又不能对此抱有太多期望，限购限贷限卖都解决不了的问题，靠一个租购同权就能迎刃而解？
-END-