小县城的房价还有没有春天？
文|凯风
每逢春节，从一二线城市回到小县城的人，都会发现，整个城市虽然没有多少变化，但都会有不少楼盘拔地而起，而且大面积滞销。
大城市房价狂欢，小城市又如何？小县城的房价还有没有未来？
1
自2014年以来，全国楼市告别普涨行情，一二线城市与四五线城市急遽分化。
2015年以来，在货币放水和政策刺激之下，一二线城市楼市出现新一轮暴涨，但大多数四五线城市，尤其是小县城，仍旧面临库存消化不畅的危机，房价一直是原地踏步甚至出现下跌迹象。
最近成为热门新闻的，北漂家乡买房6年至少亏了50%，而且无法脱手，并非孤例。在中西部大多数的小县城，新城成了鬼城，大量新盘无人入住，二手房转手困难，房子成了欲割难舍的负担。
2
我们以曾受媒体关注的宁夏银川市贺兰县为例。贺兰县是西部百强县，2015年在全国最具投资潜力百强县市榜单中位居第60位。由于背靠银川，离银川市中心只有十多公里，贺兰县楼市一度极其兴旺。
然而，2014年以来，贺兰县楼市陷入困境，库存量居高不下，房价出现持续下跌。数据显示，“十三五”期间，贺兰县房地产库存、在建及待开发住宅共有670万平方米，而整个贺兰县只有24万人口，城镇人口则只有11万。
这是什么概念？人口超过千万的深圳，库存也只有400多万平方米，一个人口量不到深圳一个街道的小县城，居然库存接近深圳的两倍。如此大的容量，恐怕是几年甚至十几年都无法消化完。
据了解，贺兰县商品房销售面积增速自2011年开始下滑，每年下降幅度超过10%，有房地产公司一年只卖了100套房子。
▎银川与全国百城6年房价对比图。
贺兰县的楼市特征可归结为以下三点：
其一，经济增长亮点缺乏，过度依靠固定资产投资，尤其是房地产；
其二，财政增长乏力，过度依靠卖地收入，贺兰县依靠土地财政跻身宁夏财政强县，又随楼市低迷而跌下神坛；
其三，急功近利，在土地财政和投资刺激诱惑之下，毫无节制推地供地，制造大量库存，无处消化。
作为一个百强县，贺兰县的楼市遭遇的困境，并非独此一家。
在中国，无数的县城都产生对于房地产投资拉动经济和土地财政的过度依赖，从而陷入房地产经济中不可自拔。在楼市上升阶段，小县城尚有从农业人口转化而来的潜在购房者，但只要经济大环境发生变化，楼市行情就会转下。
▎三四线城市去库存情况堪忧。
3
虽然不是每个县城都像贺兰县这么极端，但小县城面临的困境是相似的，交易萎缩、流动性匮乏和房价持续下行，成为难以逃脱的宿命。
第一，小县城面临人口持续流出的危机。虽然城镇化逐步推进，县城还会有来自农村的人口增量，但人口流动的大趋势是偏远地区向发达地区流动，小城市向大城市流动。
这一点在中国更为突出，人
们亲睐于大城市，不仅因为大城市有一流的公共环境有无数的工作机会，还在于大城市更缺少关系社会的羁绊，有依靠奋斗就能成功的更大可能。
第二，投资依赖症病入膏肓。投资依靠是中国经济的共同病症，但在小县城尤其突出。除了东部的少数城市之外，中国大多数的县城，在乡镇企业衰落之后，经济就一蹶不振。
农业增长乏力，工业吸引力不足，新经济和高新科技更是与其无缘。地方政府转而求助于房地产投资拉动经济，土地财政所产生的诱惑，更是犹如鸦片一般，让地方政府停不下来。
综上，除了靠近大城市或者作为区域中心，大多数小县城的楼市都将没有未来。每一次狂欢，都是摔得粉身碎骨的开始。
-END-