最高法院：债权人撤销权纠纷中“明显不合理低价”，应以交易当地一般经营者的判断并参考物价部门指导价或者市场交易价等因素综合考虑确认

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 裁判要旨

案例索引

裁判意见

最高人民法院（再审）审查认为：

关于恒升公司是否存在以不合理的低价向神华公司转让案涉23号楼的问题。

《中华人民共和国合同法》第七十四条规定：“……债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为……”及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十九条规定：“对于合同法第七十四条规定的‘明显不合理低价’，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理高价。债务人以明显不合理的高价收购他人财产，人民法院可以根据债权人的申请，参照合同法第七十四条的规定予以撤销。”

首先，本案中，路俊周提起本案债权人撤销之诉，请求撤销恒升公司与神华公司签订的《恒升府第23号楼整栋买卖协议》《房屋买卖合同》，应举证证明恒升公司存在以明显不合理低价向神华公司转让案涉23号楼的行为，且受让方知道该行为对路俊周造成损害。本案房屋出卖人与买受人签订合同确定的价格，系双方自愿形成的合意行为，除合同无效或可撤销等情形外均应有效。再审申请人路俊周主张恒升公司存在以不合理的低价向神华公司转让案涉23号楼的行为，主要证据系（2015）郑仲裁字第452号仲裁书。该仲裁书显示，神华公司于2014年5月14日以9700万元将案涉23号楼转让给宋占峰，后宋占峰实际向神华公司支付定金2700万元，仲裁庭结合神华公司与宋占峰《房屋买卖合同》约定及履行的事实，裁决未支持宋占峰要求办理房屋过户手续等仲裁请求。鉴于神华公司与宋占峰之间《房屋买卖合同》并未继续履行，该（2015）郑仲裁字第452号仲裁书不足以证明神华公司与恒升公司之间存在以不合理的低价转让案涉房屋。

其次，关于案涉23号楼的转让价款问题。根据一二审查明的情况，恒升公司因欠史桂香3000万元无法偿还，2013年7月22日，恒升公司与史桂香协商，将该笔款项转为神华公司购买23号楼的购房款，并由恒升公司与神华公司签订《恒升府第23号楼整栋买卖协议》《商品房买卖合同》。该《恒升府第23号楼整栋买卖协议》《商品房买卖合同》的签订，实际上是恒升公司以其开发的第23号楼整栋楼抵偿其所欠史桂香3000万元债权的以物抵债行为。恒升公司开发的恒升府第四期有21、22、23三栋楼，在一审法院向郑州市住房保障和房地产管理局调取的恒升府第四期21、22号楼10份《合同信息备案摘要》的基础上，二审法院又调取了154份《合同信息备案摘要》，综合全案事实，以恒升公司同一时期、同一地段开发的恒升府第21、22号楼2012年—2014年期间商品房销售均价及以往交易均价作为23号楼成套住宅的参考单价，并考虑到恒升公司与神华公司2013年7月22日签订的《恒升府第23号楼整栋买卖协议》，源于恒升公司与史桂香2011年签订的《恒升府第23号楼整栋抵押借款协议》中恒升公司所欠债务未如期清偿，该抵押借款协议产生有利息违约金，以及房地产价格的波动、楼房整体出售的价格优惠等因素，较为客观。

再次，关于史桂香、神华公司是否存在恶意的问题。路俊周行使撤销权的依据是2015年10月26日和2016年1月20日的民事调解书。而恒升公司与神华公司签订《恒升府第23号楼整栋买卖协议》时间为2013年7月22日，双方签订案涉23号楼《商品房买卖合同》时间为2014年7月22日，案涉房屋办理产权登记时间为2014年12月23日。现有证据也不足以证明神华公司在签订案涉合同时，主观上存在恶意。综上，原审认定案涉23号楼转让不构成“以不合理的低价转让财产”并无不当。路俊周关于恒升公司以不合理低价转让案涉23号楼的再审申请理由不能成立。

最高人民法院裁定：

驳回路俊周的再审申请。

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