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最高法院：出卖人“一房二卖”且买受人都办理了权属登记，前买受人的房屋权属登记被撤销后，其占有该房屋及租赁收益的行为构成不当得利
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最高法院：出卖人“一房二卖”且买受人都办理了权属登记，前买受人的房屋权属登记被撤销后，其占有该房屋及租赁收益的行为构成不当得利
关键词
一房二卖 不当得利 房屋登记撤销 合同相对性 占有效力裁判要旨
1、不当得利是指没有法律根据，取得不当利益，造成他人损失的情形。不当得利对民事主体之间的财产流转关系有调节作用，其目的在于恢复民事主体之间在特定情形下所发生的非正常的利益变动。《中华人民共和国民法通则》第九十二条规定：“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。”《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条（《民法典》第一百二十二条》）规定：“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。”上述两部法律就不当得利的表述虽略有差异，但据以认定不当得利返还请求权的四个构成要件并无不同，即一方取得利益，另一方受到损失，取得利益与受到损失之间存在因果关系，没有法律根据。2、房屋占有人虽实际占有案涉房屋，但占有是对物的一种事实上的控制与支配，其本身不产生物权变动效力。占有人的房屋权属登记被撤销后，溯及至登记之时自始不具有法律效力，故其自不得依据已被撤销的房屋登记，主张基于物权而对案涉房屋的占有具有法律根据。3、买卖合同仅具有债之效力，基于债的相对性，合同当事人不得以之对抗合同以外的第三人。故在“一房二卖”的情况下，如出卖人已将房屋所有权转移登记至在后买受人，则在前买受人纵然已占有该房产，在后买受人亦得基于所有权向其提出权利主张。在前买受人虽可基于买卖合同向出卖人主张包括占有在内的合同项下权利，但不得依据该合同对抗已经办理了权属登记的在后买受人。对于办理了权属登记的在后买受人而言，其取得了物权，当然对房屋享有占有、收益等物权权能，合同并不能成为在先买受人对房屋占有的法律根据。
案例索引
【靖远第二发电有限公司、兰州银行股份有限公司不当得利纠纷案民事再审民事判决书】
案 号： (2021)最高法民再249号
案 由： 不当得利纠纷
裁判法院： 最高人民法院
裁判日期： 2021年12月17日
裁判理由
最高人民法院（再审）判决认为：一、本案中，自1998年1月23日起，兰州银行即占有使用案涉房屋。后该银行因其房屋所有权证被撤销，遂与靖远二电公司签订《房屋租赁合同》，靖远二电公司自此通过对案涉房屋间接占有实际享有了收益权。在该合同签订之前，靖远二电公司虽于取得产权登记后即将案涉房屋租赁给中国建设银行兰州市电力支行城关办事处，但事实上因房屋被兰州银行占有，该公司未能取得房屋的租赁收益；而兰州银行则通过对房屋的实际占有使用，减少了其应支出但并未支出的费用。由此可见，兰州银行因占有案涉房屋减少了费用支出而消极得利，靖远二电公司则因未能取得该房屋的租赁收益遭受了损失，该利益与损失之间存在因果关系。据此，本案认定兰州银行是否构成不当得利的关键在于，兰州银行对案涉房屋的占有是否具有法律根据。二、从物权的角度。1998年1月，兰州银行即实际占有案涉房屋，但占有是对物的一种事实上的控制与支配，其本身不产生物权变动效力。2011年9月，兰州银行取得案涉房屋所有权登记，但由于存在重复登记问题，2018年9月作出的生效二审行政判决以事实不清为由已判令撤销该房屋登记。兰州银行的房屋权属登记被撤销后，溯及至登记之时自始不具有法律效力，故其自不得依据已被撤销的房屋登记，主张基于物权而对案涉房屋的占有具有法律根据。三、从债权即合同的角度。买卖合同仅具有债之效力，基于债的相对性，合同当事人不得以之对抗合同以外的第三人。故在“一房二卖”的情况下，如出卖人已将房屋所有权转移登记至在后买受人，则在前买受人纵然已占有该房产，在后买受人亦得基于所有权向其提出权利主张。在前买受人虽可基于买卖合同向出卖人主张包括占有在内的合同项下权利，但不得依据该合同对抗已经办理了权属登记的在后买受人。对于办理了权属登记的在后买受人而言，其取得了物权，当然对房屋享有占有、收益等物权权能，合同并不能成为在先买受人对房屋占有的法律根据。本案中，长青公司就案涉房屋存在“一房二卖”的情况，先后与兰州银行和靖远二电公司签订了商品房买卖合同。此后，在1998年1月23日即靖远二电公司依法取得该房屋权属登记的同一日，案涉房屋由兰州银行占有使用。兰州银行签订房屋买卖合同在先并实际占有案涉房屋，但基于合同的相对性，其虽可依该合同向合同相对人即长青公司主张包括占有在内的合同项下权利，但不得以之对抗合同之外的房屋登记所有权人即靖远二电公司。对于靖远二电公司而言，兰州银行所签订的合同并不能成为其取得占有以及因占有而减少的费用支出等利益的法律根据。事实上，在上述行政判决作出后，靖远二电公司根据其与兰州银行签订的《房屋租赁合同》已取得对案涉房屋的间接占有。该事实表明，双方实际已认可兰州银行对房屋的占有本身之利益属于不当得利，就兰州银行因对房屋的实际占有以致应支付而未支付的费用即消极得利，亦当作同一认定。综上，兰州银行因占有案涉房屋而减少费用支出构成不当得利，原判决以兰州银行与长青公司签订的房屋买卖合同为兰州银行占有使用案涉房屋的法律根据为由，认定兰州银行不构成不当得利，适用法律错误，本院予以纠正。最高人民法院判决： 一、撤销甘肃省高级人民法院(2020)甘民终492号民事判决，撤销甘肃省兰州市中级人民法院(2019)甘01民初670号民事判决； 二、兰州银行股份有限公司于本判决生效后十日内向靖远第二发电有限公司支付3331209.60元； 三、驳回靖远第二发电有限公司其他诉讼请求。
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