其他
最高法院：在对属于同一权利人名下的地上建筑物与使用范围内的土地使用权进行控制、处置时，应将房地价值视为一个整体，一体控制一体处置
点击上方"青天在线"获得更多实用资讯
声明：青天在线团队对推文导读/裁判要旨设定、内容编辑及标题修定拥有权利；转载推文时需标明转自青天在线公众号，否则视为侵权。
最高法院：在对属于同一权利人名下的地上建筑物与使用范围内的土地使用权进行控制、处置时，应将房地价值视为一个整体，一体控制一体处置
关键词
不动产登记 抵押权的效力 查封清偿顺序 一体处置 房地一体裁判要旨
因实践中产生的房产和土地使用权登记机关不同一的问题，出现对房产和土地使用权分别查封登记，但此时应当将建筑物的所有权和建设用地使用权的价值作为一个整体看待，在整体价值之上成立了两个查封，以查封时间的先后顺序，来确定享有处分权的执行法院，并按照查封先后顺序清偿。案例索引
【天津市高级人民法院执行天津药业集团有限公司与北京君泰投资管理有限公司、山东省五洲交通实业有限公司委托借款合同纠纷案执行裁定书】
案 号：最高法执复61号
案 由：执行
裁判法院：最高人民法院
裁判日期：2021年11月30日
裁判理由
最高人民法院（执行复议）审查认为：《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”（现《民法典》第三百九十七条）《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）第61条规定：“根据《物权法》第182条之规定，仅以建筑物设定抵押的，抵押权的效力及于占用范围内的土地；仅以建设用地使用权抵押的，抵押权的效力亦及于其上的建筑物。在房地分别抵押，即建设用地使用权抵押给一个债权人，而其上的建筑物又抵押给另一个人的情况下，可能产生两个抵押权的冲突问题。基于‘房地一体’规则，此时应当将建筑物和建设用地使用权视为同一财产，从而依照《物权法》第199条的规定确定清偿顺序：登记在先的先清偿；同时登记的，按照债权比例清偿。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定：“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记。”上述规定，均是司法实践中贯彻“房随地走、地随房走”“房地一体”原则的体现。根据上述规定及原则，在对属于同一权利人名下的地上建筑物与使用范围内的土地使用权进行控制、处置时，要将地上建筑物与使用范围内的建设用地使用权视为一个整体，一体控制一体处置，避免发生权利的冲突与摩擦，不利于建设用地使用权和地上建筑物的流通或转让，也不利于物的有序利用和社会秩序的稳定。因实践中产生的房产和土地使用权登记机关不同一的问题，出现对房产和土地使用权分别查封登记，但此时应当将建筑物的所有权和建设用地使用权的价值作为一个整体看待，在整体价值之上成立了两个查封，以查封时间的先后顺序，来确定享有处分权的执行法院，并按照查封先后顺序清偿。根据本案查明事实，案涉房产及其使用范围内的土地使用权查封时均属于被执行人山东五洲公司所有，而威海中院对案涉房产的查封是在2004年11月8日，天津高院于2005年12月15日轮候查封案涉房产，于2007年12月13日查封案涉房产所占用的相应土地使用权。从上述查封时间节点看，天津高院对案涉房产及占用范围内土地使用权的查封时间均晚于威海中院对案涉房产的查封时间，故威海中院系本案房地产的首封法院，其对案涉房地产依法享有处置权，天津高院认为威海中院对案涉土地使用权没有处置权，缺乏法律依据。最高人民法院裁定：撤销天津市高级人民法院（2019）津执异38号执行裁定；解除天津市高级人民法院对坐落于山东省威海市××路××号楼（房产证号：**）所占用的相应的土地使用权［土地证号：威国用（**）××号］的查封。版权公告
案例来源：最高人民法院，青天在线团队综合编辑。本公众号所发布的文章权利属于署名作者所有，请尊重作者的署名权、修改权、编辑权及其他合法权益。转载请注明来源“青天在线”公众号及作者。本公众号文章仅供学习与交流，不代表任何的官方解读和实践指导性建议，具体个案请咨询专业律师。转载文章如来源标注错误或侵犯到您的权益，烦请告知删除。
END
点击下方文章标题 阅读更多精彩文章
1.最高法院：城镇居民退休后户籍迁回农村定居，原祖宅年久失修存在安全隐患无法继续居住的，有权重修祖宅或申请宅基地建房2.最高法院：被执行人变更法定代表人，前法定代表人申请解除限制消费措施，仍须举证证明其非实际控制人及影响债务履行的直接责任人3.最高法院:夫妻离婚协议约定房屋归子女所有具有生活保障功能，该子女过户请求权优先于此后债权人的金钱债权可排除对房屋的强制执行4.最高法院：不具有共同经营、共享收益、共担风险特征，而是约定无论经营、亏损均按标准计算并享有固定收益，认定为“名为投资、实为借贷”5.最高法院：农村房屋买卖协议无效，双方在签约时已预见到房屋被征收、征用的可能并作出约定的，应视为对拆迁安置中所涉经济利益的自由处分
6.最高法院：承包人与拖欠工程款的发包人通过签订买卖合同以房抵债，属于其实现建设工程价款优先受偿权的方式，有权阻却普通债权的强制执行
7.最高法院：股东以获取验资为目的短暂将资金转入并转出构成抽逃出资，法定代表人协助股东抽逃出资的应承担连带责任8.最高法院：股东无偿使用公司资金、财产不作财务记载的，可认定构成与人格混同，因此逃避债务、严重损害债权人利益的应当承担连带责任9.最高法院：车位属于满足业主住宅需要的必要配套设施，具有特别优先保护必要的居住权利属性，即便存在银行抵押权购房人亦可以排除强制执行10.最高法院：在民间借贷中“算账结息换条”即将利息计入本金重新出具借款协议书对双方具有约束力，对计收复利的行为，法院可予以支持
青天在上，我们在线
正义不缺席！
联系电话：400-688-6317
邮 箱：fuwuqtzx@163.com
喜欢本文就点下【在看】吧～