一、2021房企百强的变动情况

房地产市场经过多年高速发展，行业格局趋于稳定，特别是头部房企排名相对稳定，马太效应凸显。与去年情况相比，今年有1家房企新进入TOP10，4家房企新进入TOP50，4家房企新进入TOP100；跌出TOP10、TOP50和TOP100的房企数量分别为1家、8家和10家。TOP10房企平均每家变动0.9位；TOP50房企平均每家变动2.62位；TOP100房企平均每家变动7.58位，且只有17家房企排名变动幅度超过10位（包括10）。可以看出，越是头部的房企，格局越稳定，强者恒强。

二、影响百强房企排名变动的因素

（一）头部房企具有规模优势

2020年，虽然受到疫情和调控政策影响，全国商品房销售面积和销售金额依然再创新高，同比分别增长2.6%和8.7%。而行业集中度也继续有所提升。首先，TOP500房企2020年销售面积和销售金额增速分别为5.5%和10.5%，明显高于行业平均增速。其次，以销售金额计算的TOP10、TOP20、TOP50房企市场份额占比分别为25.28%、37.64%和53.82%，较上年分别增长0.06、0.57和0.20个百分点；TOP100房企市场份额占比为63.94%，较上年下降0.2个百分点。行业市场份额继续向头部房企集中，龙头房企规模优势愈加凸显。

（二）区域影响明显

据统计，榜单TOP500中，来自华东地区和华南地区的房企数量最多，占比分别达到37.6%和20.2%；而来自华北地区、中部地区、西部地区和东北地区的房企占比分别为16.6%、14.4%、8.2%和3.0%。另外，一些房企因为在房地产市场行情较好的地区积极布局业务而受益颇多，例如百强房企中进步较大的越秀地产（位列今年榜单42位，进步19位），其2020年合同销售总额同比提升32.8%，其中87.28%来自大湾区和华东地区的销售所得；又如排名提升38名新入百强的滨江集团，其区位战略也主要分布在长三角热点城市，2020年上半年新增的20个项目中，有14个位于杭州，2个位于宁波，1个位于嘉兴，3个位于苏州。

相较之下，华夏幸福近期遭遇的偿债困境，除自身管理不善和风格激进的因素外，其业务布局的问题也很大。据统计，华夏幸福土地储备中75%位于三四线城市，52%为环京地区，去化难度偏高、回款速度偏慢，而过去环京地区的疫情情况也给其未来销售回款前景带来不利影响。

又如大幅下滑50位跌出百强的华鸿嘉信，其业务布局主要重仓浙江三四线城市，而三四线的降温也使其面临很大的销售压力，据悉，华鸿嘉信2020年的销售额大幅下滑37.26%。可见，项目布局的区位选择对房企的发展影响至关重要。

（三）债务因素影响加大

2020年，监管接连推出“三道红线”、“贷款集中度管理”等重磅政策，行业进入“去杠杆”周期，房企降负债和融资压力明显加大。据统计，2020年TOP500房企总资产均值为829.89亿元，同比增长16.64%，增速较上年回落1.26个百分点；净资产均值为178.81亿元，同比增长17.89%，增速较上年上升1.76个百分点。总资产增速低于净资产增速，且总资产增速回落而净资产增速提升，表明头部房企在努力降低负债，以满足市场和监管要求。跌幅较大的房企中，很多都是因为负债过高，华夏幸福自不必说，以下滑29位跌出TOP50的融侨集团为例，其2019年负债率近80%。正面的例子依然是越秀地产，其财务管理风格十分稳健，2020年“三道红线”指标零踩线。

三、信托公司应关注百强房企变动的影响

（一）关注交易对手综合实力变动

当前，市场和政策环境给房企经营带来了很大压力，传统的借助高杠杆的快速发展模式已行不通，行业发展进入转型“阵痛期”，影响房企运营的因素变得更多，市场风险加大。因此，信托公司在选择交易对手时应更加严格，密切关注和分析房企的综合实力，包括其业务布局、负债、销售、现金流管理、再融资能力等等。

（二）关注项目所处区位及自身价值

当下，各区域的房地产市场分化很大，且影响区域市场的因素很多，比如当地疫情、“因城施策”的区域调控政策、人口人才政策、经济发展等等。信托公司在开展房地产信托业务时，应更加细致严谨的分析各区位市场情况，从而给出开发项目未来销售变现的合理期望。另外，开发项目自身或抵质押资产业态形式的分析研判也很重要，除了传统住宅、商业的资产外，文旅地产、养老地产也值得关注。今年榜单中排名大幅上升249位新进入百强的祥源控股就是一家专注于文旅地产开发和运营的房企，其房地产开发业务保持高增长势头，2019年合同销售额同比增长58%。其排名的迅速崛起，使得文旅地产等新兴领域获得业界的更多关注。

（三）关注融资方式多元化需求

行业进入“去杠杆”周期，房企融资规模受到严格管控，传统房地产融资信托业务已远远不能满足市场需求。“三道红线”政策影响下，房企融资需求发生新的变化。首先，权益融资特别是股权融资值得关注。房企通过增发股票、股权融资、发行永续债等方式进行权益融资，可以同时改善“资产负债率”、“净负债率”和“现金短债比”三项指标，无疑是其最佳选择。其次，信托公司应关注房企资产证券化融资需求。房企将持有的可产生稳定现金流的资产进行证券化融资，可以实现资产长期收益的短期变现，从而改善现金流状况，往往可以起到降低“净负债率”、提升“现金短债比”的作用，部分项目也可优化“资产负债率”指标。三是关注房企供应链金融的融资方式。发行供应链金融产品并没有增加房企的金融负债，而是通过提高对产业上游的占款能力做大了经营负债，体现为应付账款科目的增长。通过发行供应链金融产品，房企可以达到提升经营性现金流、降低有息负债的目的。

来源：中 诚 信 托

作者：韩 鸣 飞

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