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房屋分割系列 | 与他人共有的婚前房产在离婚时如何分割婚内还贷及增值
作者 | 贾明军律师团队 秦卓瑜
引言小王大学毕业后，父母为其购买了一套房产，首付款由父母出资，贷款由小王作为主贷人，房屋登记在小王及其父母三人名下共同共有。三年后，小王与小李结婚，婚后小王以其工资收入偿还房屋的贷款，小王的父母对于房屋的还贷也偶有资助。
若干年后，小王和小李因感情不和打算离婚，对于房屋的分割产生了纠纷。小李认为，婚后的还贷主要由小王的工资收入来偿还，依法属于夫妻共同财产，按照司法解释的规定，其主张分割婚后还贷及增值的一半；小王则提出了质疑，房屋登记在本人及父母三人名下，即使要分割还贷及增值，也应当先除以三。双方由此发生争议。
可见，对于夫妻一方婚前购房、婚后还贷的房屋离婚分割，最高院已经通过司法解释明确规定配偶一方可以分割婚后共同还贷及相对应的增值部分，但是，针对系争房产登记在夫妻一方及他人（通常为其父母）名下共有的特殊情形，应当如何分割，实践中存在较大争议。
本文拟针对这一问题进行初步研究，梳理司法实践中的相关规定和典型案例，并对相关裁判规则予以总结分析，以期为实务中这一问题的处理提供参考。
一、 相关规定
01
《中华人民共和国民法典》第一千零八十七条第一款离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。
02
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释（一）第七十八条夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。可见，最高院已经明确，对于夫妻一方婚前购买的房屋，存在婚内还贷的，配偶一方可以主张分割婚内共同还贷的款项以及相对应的增值部分。
对于具体如何计算婚内还贷及增值部分的金额，司法实践中也存在多种“公式”，应该说尚未形成完全一致的裁判规则，对此本文不展开赘述，暂以《最高人民法院民法典婚姻家庭编司法解释（一）理解与适用》对上述法条的释义作为参考，也即，应补偿数额=（共同还贷数额÷总购房款）×房产的现值×50%。
但是，对于涉案房屋登记在夫妻一方及他人名下的特殊情形，目前的立法尚未作出明确的规定，这就导致司法实践中出现了不同的裁判规则。
二、上海地区典型案例
第一，上海地区法院的主流裁判规则认为，重点关注还贷的资金来源，淡化房屋登记的产权人情况，酌情分割。
在上海市浦东新区人民法院审理的(2019)沪0115民初2769号案件中，涉案房屋登记在男方及其父母三人名下共同共有，购买时价格为50万元，首付15万元由男方父母出资，贷款35万元由男方申请商业贷款。在男女双方婚内，共计偿还贷款本金及利息52万余元，其中男方名下公积金归还15万余元，男方名下另支出3万余元还贷，其余的贷款33万余元由男方母亲存入男方的银行账户用于还贷。当事人一致认可房屋在离婚时的价值为370万元。
法院在计算还贷及增值部分折价款时，以男方婚内还贷当中实际来源于男方公积金以及男方名下银行账户的资金18万余元作为基数，认定该部分还贷属于夫妻共同财产，乘以增值率，最终计算得出补偿款应为51万余元。
在上海市浦东新区人民法院审理的(2019)沪0115民初81008号案件中，系争房屋登记在男方及其父母三人名下共有，购房时价格为54万余元，其中40万元贷款系以男方名义申请银行贷款。婚内还贷的总额约为30万元，其中有若干笔还贷资金来源于男方的父母。涉案房屋经评估，结婚时价值约为100万元，离婚时价值约为545万元。
法院审理后认为，男女双方共同还贷的部分应当剔除男方父母实际出资的部分，最终确认夫妻双方共同还贷的部分约为27万元，以此作为基数，乘以增值率，计算出补偿款为65万元左右。
采取上述裁判规则的还有上海市第一中级人民法院审理的(2017)沪01民终13400号案例、上海市松江区人民法院(2018)沪0117民初14385号案例等，法院在认定婚内共同还贷的金额时，剔除了夫妻一方通过个人婚前财产用于归还贷款的部分，以婚内还贷总金额当中实际来源于夫妻共同财产的部分作为基数，乘以增值率，计算房屋补偿款。
第二，实践中也有少量案例，法院重点关注房屋登记的产权人情况，以登记的共有人为分割基础，酌情分割。
在上海市第二中级人民法院审理的(2018)沪02民终1521号案件中，涉案房屋登记在男方及其父亲两人名下共同共有，购房时总价为17万元左右，首付款约为7万元，贷款10万元由男方申请，其中婚内偿还5万余元。当事人在诉讼中确认房产现价值约为295万元。
一审法院认为，双方共同还贷的5万余元为夫妻财产所支付，其相应的增值部分，应当由男方向女方予以补偿。综上结合双方所确认之房屋价值以及婚后还贷之金额，一审法院酌定男方应当支付女方房屋折价补偿款约为44万元。
但二审法院进行了改判。二审法院认为，共同共有是指各共有人根据共同关系，不分份额地共同享有对共有财产的权利。共同共有法律关系的特点在于，各共同共有人行使的权利及于整个共有财产，而不仅仅及于共有财产的某个部分。在没有约定的情况下，共同共有人应当共同享有债权、承担债务。基于此，本案中，系争房产系由男方及其父亲共同共有，并无证据证明男方及其父亲在先就系争房产项下贷款债务承担具有约定，因此，男方婚后偿还贷款债务的行为，应当及于整个系争房产，而不应仅仅及于其还款数额所对应的财产利益。综上，本院根据系争房产购买时间、权属状况、贷款归还情况，以及双方婚姻关系成立、解除时间，双方对系争房产的贡献情况等综合因素，酌情认定男方应支付女方系争房产项下补偿款18万元。
第三，实践中还有个别案例，法院分为两部分来处理，对于配偶清偿其个人应负担的贷款债务，分割其对应的房屋增值利益；对于配偶代其他共有人所清偿的债务，结算已代偿金额，也即仅返还代偿部分金额。
在上海市第一中级人民法院审理的(2019)沪01民终14498号案件中，涉案房屋登记在女方及其父母三人名下，购买时价格约为53万元，其中首付款约16万元，以女方作为贷款人申请按揭贷款38万元，男女双方婚内还贷总计约为36万元。诉讼中，涉案房屋经评估，结婚时价值约为82.5万元，离婚时价值约为610.5万元。
一审法院认为，本案中，系争房屋虽系女方及其父母三人在男女双方登记结婚之前购买，且产权登记为女方及其父母三人共同共有，但因购房时女方曾向银行贷款，而从本案目前的证据来看，其中部分贷款系女方在婚后用夫妻共同财产归还，故男方诉请要求判令女方给付男方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分的一半作为补偿款，符合相关法律规定。因此，一审法院按照婚后共同还贷乘以不动产增值率，上述数额的一半作为补偿额，计算出房屋补偿款约为145万元。
但二审法院进行了改判。二审法院认为，按照法律规定，对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担，因此，共同共有人应当均等负担系争房屋的贷款债务。
在此前提下推理，从内部关系而言，女方婚后清偿的贷款债务实际上包含了两部分：第一部分是女方清偿了其个人应负担的贷款债务，该部分金额与其共有权利范围内的房屋增值利益存在对应关系，应当视为其与男方夫妻关系存续期间的特殊投资收益，并在离婚时与男方进行合理分配；第二部分则是女方代其父母二人所清偿的贷款债务，男方在夫妻关系存续期间并未对女方的上述行为提出异议。但是，男方并未明确表示将该部分款项中的个人份额赠与给女方的父母二人，而是在夫妻关系、姻亲关系存续前提下默许了女方的债务代偿行为，女方及其父母对此均是明知的。女方与男方离婚后，该基础条件已经丧失，男方可以与女方分割夫妻共同财产，亦有权终止其个人财产份额内的代偿行为，结算已代偿金额，主张女方的父母二人返还相应款项。
也即，对于女方在婚后还贷的36万元，应当分为两部分：第一部分是男方代女方父母偿还的12万元，现由于代偿行为的基础条件已不存在，应当由女方的父母予以返还，因此，女方父母应当向男方返还12万元；第二部分是女方共有权利所对应的房屋增值利益金额问题，女方为自己的共有权利所清偿的贷款本息合计应为12万元，乘以房屋的增值率，法院最终酌情认定女方支付男方增值利益补偿款38万元。因此，二审法院撤销了一审判决，改判（一）女方向男方支付房屋补偿款38万元；（二）女方的父母二人向男方返还12万元。
在这个案件中，男方随后向上海市高级人民法院申请再审，上海高院再审后驳回了男方的再审申请。
三、上海法官实务观点针对本文所讨论的问题，上海二中院司法实务研究官方公众号“至正研究”在2021年12月13日发布过《婚前夫妻一方与他人共有的不动产婚后共同还贷的增值计算》一文，对于该问题进行了分析和讨论，并指出了一种可行算法，主要分为三步：
第一步：遵循一般共有财产分割规则计算夫妻中登记产权一方相对于其他房屋产权人应分得的增值部分。对于登记在夫妻一方及其父母三人名下共有的房屋，考虑夫妻一方父母的夫妻关系，通常被作为一个利益整体，以及所有产权人之间的父母子女关系及本案实际的出资情况，适当调整登记产权的夫妻一方所共有的份额是合理的，因此登记产权的夫妻一方应享有的增值部分为整个房产增值的三分之一至二分之一是合适的。
第二步：计算共同还贷贡献率。考虑到现实生活的大概率事实是父母出首付款，诉争房屋购买时即确定了夫妻一方与其父母对房屋的共有方式及各方的贡献模式，也即夫妻一方以其名下全部贷款对该房屋作出贡献，而作为配偶一方只因婚姻关系而参与到上述贡献过程的一程。夫妻一方对诉争房产全部的出资贡献包括已归还的贷款本息和未来要归还的贷款本金，共同还贷本息除以上述数值即为共同还贷贡献率。
第三步：计算参与还贷夫妻另一方应获得的补偿款，即共同还贷本息+共同还贷贡献率*登记产权夫妻一方应享有的增值部分，上述数额的一半作为补偿额。当然，在具体分割时还应当考虑照顾女方权益、子女抚养及无过错方权益等原则酌情确定。
从司法实践来看，法院通常会结合共有人的产权比例、夫妻共同还贷的情况、各方对房屋的贡献大小、房屋增值情况、婚姻时间的长短等多个因素，酌情分割，具体案件还是要具体分析。
另外，实务中对于这一问题的处理，还会涉及到案由应当是离婚后财产纠纷还是共有物纠纷、返还的主体应当仅是登记产权的夫妻一方还是要加上其他的共有人等，也都是值得进一步研究的问题，本文囿于篇幅不再展开，欢迎各位同行朋友多多交流。
贾明军律师团队成员，华东政法大学、新加坡国立大学法学硕士，执业领域为婚姻家事领域的争议解决、私人财富管理。