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上海苏河湾万象天地完整解读

kaga 商业咔 2022-11-30
收录于合集
#苏河湾万象天地 3 个
#新场探班 42 个
每个人眼中对同一个商业项目会有不同的感受，行业从业者更多会在各自的专业领域进行有侧重点的市调，普通消费者同样会对商业项目有更为普适且有据的讨论，刚开业不久的上海苏河湾万象天地（下文简称：苏河湾万象天地）就是近期上海市场的热点话题之一。2个月前，我在《即将开业的上海苏河湾万象天地，几乎有我喜欢的所有》一文中，带有强烈主观色彩地对项目在城市、行业等多个领域做了展望，如今随着宾客纷至沓来，也给业内观察提供了更有趣的视角，我在经过多次市调、消费体验后有了更深的认知，本文通过6个章节，望能从多元化的视角为大家解读苏河湾万象天地。



CHAPTER.1 内外

项目内外之间是“边界”。近几年的商业发展，“无边界”被越来越多提及，他们被用于描述商业项目与外部空间的关系，也成为内场空间设计常用的理念。“无边界”置于开放式商业项目更显说服力，而关于苏河湾万象天地边界的讨论，我们可以有多层解读。

当我们用“无边界”来论述一个项目的设计理念时，其实作为业内人士，前提反倒更需要对项目的边界有明确的认知——所谓知其然知其所以然，我在过往解读上海新天地时也有过类似的论点，成立已20年的上海新天地，如果你因其无边界而不了解其边界所在，又怎能有完整认知？

苏河湾万象天地同样如此，其形态方面的特殊性，除了文保建筑天后宫及石库门里弄建筑慎余里外，为大众消费者感知更强的是其4.2万方城市公共绿地。

商业配绿地并非苏河湾万象天地独享，但大多是并排结构，即绿地空间毗邻购物中心，从而延展户外空间，在绿地侧的无边界感。苏河湾万象天地的特殊来自于其建筑的分散性，由建筑构筑的边界反倒是更为清晰的，办公裙楼商业、慎余里、天后宫，分别“站定”项目东、西、南端，跨越两个街区。因此我们在市调时需要同步理解项目的开放性以及边界感，这样才更有助于理解其重塑城市公共空间的意义。
图：来自KOKAISTUDIOS

但当我们抽离专业视角，化身普通消费者直观感受时，苏河湾万象天地确实是模糊边界的，这也是很多商业爱好者朋友在前往“做客”时给到我最多的反馈——远观就是一个公园，走近才发现商业都集中在地下。

它得益于地面建筑分散后把核心中部面积都让位给了城市公共绿地，打造出大尺度的公园既视感。

无独有偶，10月有一篇关于上海城市建设的报道写到：
拆下围墙，让公园与城市街区“无界”融合，市民游客随时可及。国庆节期间，这样的景象在上海多地上演，复兴公园、鲁迅公园、静安雕塑公园等一批公园拆墙见绿，实现24小时免费开放。

这是人文社会整体进步的体现，理论上我们在城市间散步，无意间可能就已走进苏河湾万象天地的场域，让项目绿地的无边界感更具说服力；此外对城市公共空间的打造、活化，在牺牲商业面积的同时还需投入巨大的维护成本，是项目理念和价值观的绝佳体现，即使撇开商业内容，仅看这点已值回票价。

当然最终希望疫情早日过去，这样我们才能体验到项目真正意义上的无边界感，让我们肆意进出感受自然的同时，体会商业的价值所在。



CHAPTER.2 东西

占据两个街区的苏河湾万象天地在物理层面上分为东里和西里，如同众多开放式商业项目，需对硕大的占地空间进行区域划分，这也是对该项目相对最为简洁的拆解方式。而从行业视角来看，有点“东西”——商业内容，才能更好地认知“东西”——两个区域。

苏河湾万象天地的东里和西里，以福建中路为界是最为浅层的分割依据。值得一提的是鉴于项目属于开放式街区形态，且拥有石库门里弄式建筑慎余里，因此以“里”而非“区”进行命名。

从行业视角来看，跳脱于地理位置而真正能够达成东西两里意义的，是有相应的商业内容匹配——更具一体性的盒子型购物中心都会有意识地对不同商业氛围的区域进行分区命名，这也反证了即使是更广域的街区型商业，商业内容同样是分区的充分条件，纯以地理位置解读分区难免乏味。

支撑苏河湾万象天地分区规划更为重要的是分别位于东西两侧的天后宫及慎余里——地面建筑的留存让地下能有足够的室内空间来规划商业内容，使得东西两里以两侧地面、地下商业面积组成的整体为端点相连，形成一个哑铃结构，让这个外表飘逸流动的商业项目暗含规整的基底。
图：来自KOKAISTUDIOS

再深入一步看，中心绿地除了弱化项目整体的边界感外，园内东西两里的界限也相对模糊。即使天桥作为动线串联两区，但有别于传统连廊，长达285米的天桥步道加上一步一景的城市、自然景观，容易让人忽略内部区隔。这也印证了上文观点——开放式商业体营造的“身在此山中”式体验会将位置感受弱化。东西两里基于物理区隔，但更源于商业内容。



CHAPTER.3 上下

用“上下”表示商业项目在垂直动线上的区隔，可以指代位置，例如地上部分和地下部分，也可以指代方向，例如为高楼层引流。对于苏河湾万象天地而言，地面为界，上下分明。

街区商业如何为高楼层引流是一个普遍难题，去年开业的前滩太古里成功之处在于石区、木区内两个独栋盒子型建筑为轴，引入丰富商业内容，以廊桥相连且打造屋顶跑道等各种设计规划手法的组合运用。

苏河湾万象天地则呈现完全不同规划逻辑——地上绿地占大面积、大部分商业集中在地下空间，让以地面为界的上下空间泾渭分明。

从商场官微的两张楼层平面图能强烈感受到上下差异。

地面商业，慎余里以引入双层店铺为主，规避2层的引流问题。

写字楼裙楼虽有4层，但2层布局宴请式大餐饮，3、4层主要布局美颜美体业态，皆具有强目的性。两者对于不同形态街区建筑的高层空间均采用了常规方案。

地下空间虽不通地铁，但鉴于丰富的商业内容本就是项目主力聚客区域，因此苏河湾万象天地固然满打满算拥有6个楼层，但实际上很扁平，压缩了“上下”在方向上的距离。

这也使得项目可以把工作重心更多集中在空间的融合性以及视觉的完整感，通过形成感官上的连通从而增强消费者体验。这也是我在项目试营业期就对其引入的「UP WE GO！迈上新景象」永久艺术装置无比点赞的原因并写到：
值得一提的是上文「UP WE GO！迈上新景象」艺术装置已是绝妙手法，充分在视觉层面引导了垂直动线的多样性——地面开阔无边，地下别有洞天。

绿植同样是重要元素之一，项目的地下空间虽然以商业为主，但绝不缺乏与地面绿地形成上下呼应的绿植景观。

除了大尺度的艺术作品形成视觉焦点外，旋转楼梯、直达梯等设施的巧妙布局和运用同样通过设计语言实现了上下垂直空间的连贯性，在感官上模糊边界。当然在设计层面，巧思不止于此，下文详聊。



CHAPTER.4 刚柔

即使非专业人士也能对商业项目的设计有直观感知——简约现代、柔和温馨、工业潮流、场景打造等，各种风格会在视觉上产生反馈。苏河湾万象天地的整体空间设计，要用一个词来概括，我会选择“刚柔并济”。

苏河湾万象天地商业部分设计由KOKAISTUDIOS操刀（服务内容包括有：城市绿地公园和地下商业空间的总体规划；地下商业建筑设计；慎余里及天后宫地下商业室内设计；东北角裙房建筑设计及室内设计。）其官微推文《盛大开幕 | 上海苏河湾万象天地》中有阐述道，项目设计的核心理念是——“城市峡谷”。
图：来自KOKAISTUDIOS

“峡谷”这一设计理念在商业空间中的运用我并不是第一次遇见，但苏河湾万象天地商业内容最为丰富的蜿蜒灵动地下室外空间，是“城市峡谷”的最直观体现，也恰恰是“柔”的最佳对应。

除了形态上的柔，地下空间的城市峡谷又在情境上与地面都市公园形成自然生态的完美衔接，共同组成整个项目的视觉梗概。

值得一提是在容易错过的夜间，项目通过灯光装置，在天桥以及绿植景观上勾勒出柔美氛围，打造出有别于普通公园的都市别样景观。

不过这部分我更想说一下项目“刚”之表达，它来自上文所述东西两端。地面上，不论是历史传承的慎余里还是拥有现代设计的写字楼，结构布局以及动线营造方面都彰显规整感，与公园和峡谷的户外空间形成反差。

慎余里之规整

商业裙楼之干练

同时东西两里的地下空间极具辨识度，用现代化的设计手法，致敬历史保护建筑的设计元素，方直结构更是体现端庄美感。位置方面则与上文《东西》所述商业内容对应，刚直定调让中部极尽柔美在两端有了收口。

西里室内

东里室内

设计语言贯穿在内场各个通道、墙面、电梯等公区。

所谓刚柔并济体现了项目从结构到设计等视觉多元化，并各有审美体系。更抠细节一些，我们甚至能找到两件艺术装置竟在刚——「迈上！」、柔——「大象亲子乐团」间各占一席。当然这可能只是巧合，是挖掘看点的趣味所在。



CHAPTER.5 动静

但凡商业项目皆有动静之分，可以对应业态，例如潮流品牌，我们会联想到动感，美颜美体业态，更多体现静谧；可以对应人物状态，例如有孩子在场时，我们很难静下来，而有时我们也会需要一杯咖啡，一些发呆的时光；当然也可以对应商业的环境及设计，不同的形态结构，灯光、音乐的选择，都会给消费者带来动静变幻。

所以讨论项目是动或静本身是个伪命题，之所以看苏河湾万象天地的动静，旨在看其招商规划层面，如何在多元化的空间中（非传统购物中心楼层规划）进行配比，最终体现出怎样的整体感受。

在梳理业态规划时，上文所述各方面所形成的认知都将发挥作用。

苏河湾万象天地的“动”来自：
东里外场LG1以运动品牌打造的零售氛围区域，该区域除了引入了NewBalance等市场熟牌，saucony、SALOMON等炙手可热的专业跑步鞋品牌，也包括有moodytiger等细分市场新晋品牌，运动健康生活方式拉满，足以覆盖到大众消费需求。

东里内场LG2以宠物业态为特色的楼层区域，引入包含有橘猫、柯基、浣熊等多个细分品类，甚至海马体也为此定制了宠物友好主题店，是我在上海市场所见最为极致的宠物业态集群。

当然商场因此以宠物友好体验作为特色运营之一也就显得顺理成章，与宠相伴成为了苏河湾万象天地的一份独有景致。

西里LG1的时尚潮流业态是整个项目在零售招商方面的最大特色所在，引入了MLB、中国李宁等主流运动时尚品牌以及hashtag、THISNORTHAT、delicates等多个市场上享有声誉且具稀缺性的时尚品牌入驻。

尤其多个独立潮流时尚品牌的引入是苏河湾万象天地目前的最大差异化特色所在，如同风险和收益成正比，差异化特色同样是挑战和机遇并存。这些品牌势必会为项目带来独特调性，是很多市场上其他项目所趋之若鹜的，但他们的鲜明个性则较为依靠自身号召力及社群氛围“土壤”，而其进驻到主流开发商旗下的优质商业项目，更多也是期望能够延展自身客群的构成并开拓更多经营的边界。因此，这并非如同引入顶级奢侈品般无需消费者培养期，对于国内原创品牌的相互助力必定是运营刚需，也将会成为项目未来推广的侧重点。

目前项目尚处于开业伊始的打卡客流红利期，客源相对繁杂也尚未沉淀，打卡期过后未来的深度精准运营、推广策略就更需要有根据针对性的定位和调性了。特色品牌是否能吸引到更多活力年轻人前来，亦或是西区LG1能否被打造为一个稍显独立自我的活力空间——毕竟这里是最有可能实现共创话题和内容的区域，我们拭目以待。

“静”则来自：
东里内场LG1以美颜美体为主的目的性消费业态，其选址毗邻写字楼，具有清晰的目标消费者。

西里内场LG2多为以生活方式为主的零售业态，相对而言客单价更高，需要静心选购。


当然我们不能忽略主要以高能级餐饮品牌为主的慎余里所营造的静。

若将动静分布的色块拼合后，会发现他们大多相互穿插，由此可见整个项目没有大区域的快慢或动静之分。

对应来看例如成都远洋太古里初期的快里和慢里，前滩太古里的石区和木区，都会有品牌定位方面的明显差异。

目前的苏河湾万象天地虽有东西两里，但并未做基于消费定位（非风格定位）方面的明显区分，均面向大众群体，也便于消费者能够友好地涉足全域，这点在贯穿两里的餐饮品牌方面体现得更为明显，整体性更强。值得一提的是，LG2贡献了可能是上海市场最为丰富外摆场景集群之一，也最能体现出万象天地中具有上海特色的生活万象。


空间和场景方面，同样蕴含着动静相宜。

开业期主题活动 “梦游天地”——城市公共艺术季，引入多个艺术装置分布于全域各重要点位，为消费者带来视觉增值及互动体验，同时引导客人游览到整个项目，体验多元结构开放式商业体的探索魅力。

位于慎余里的《慢镜头》会随风缓慢旋转，以万花筒式的变化折射出现实场景，带来灵动效果。

位于下沉式阶梯入口处的《记忆曲线》，通过形态和灯光运用为相对硬朗的入口结构营造出柔和感，也是上文《刚柔》之体现。

《HELLO WAVE_拟态场域 OFFLINE》位于东西两里的地下连廊，该区域与地面天桥有类似的动线职能，但相对闭塞，艺术装置的加入通过光影互动完美活化空间趣味。

坐镇于天后宫前的《很久以前》则是与《慢镜头》有类似的功效。

同时作为公园型商业，我们随时能找到小憩之所，在繁忙的都市生活中体验片刻静谧，常规的阶梯设计是手法之一，项目开业初期在草坪上放置躺椅以及后期的露营场景则是另一种形式，但本质上是类似的目的。
图：来自项目官方

刚柔并济、动静相宜，构成了苏河湾万象天地的外在肌理和内在脉络。



CHAPTER.6 方圆

方圆是面积的指代，与上文各章节形成呼应并为本文收尾。迥异的视野、视角，能看到不同的苏河湾万象天地。方圆之间，自有天地。

苏河湾万象天地作为非传统商业项目，从前期展望时就已写到，在我眼中其城市公共空间的更新以及对老城区未来商业提升的引领意义重大。从最终效果来看，实际形态、消费者反馈等各方面均有所体现。

项目把对老城区有情怀的消费者重新带了回来，相信很多在开业初期前往的朋友会遇见众多上海阿姨爷叔，他们之中不少是和年轻人一样有打卡心态的“潮玩长者”，同时也有众多在周边成长的老上海人，到访时追忆过往、感叹变迁。

同时项目也让更多新一代年轻人认识到上海的老中心城区，感受苏河湾的魅力，为片区注入活力。

作为从业人士，我们已无需对新开业项目初期的打卡潮做过度解读，这几乎已是常态，讲真这两年如果新项目没有引起阿姨妈妈们前来打卡，某种程度上只说明吸引力和大众关注度不够而已。

与绝大多数商业项目类似，苏河湾万象天地在服侍好各种目的性客群外，也更需要对自身期望塑造定位调性的目标客群做好商业内容的供给和运营服务。这也是项目会引入众多年轻潮流品牌，以及举办艺术季等更偏向于年轻人及现代化内容的原因。

此外，方圆不止于大格局，以小见大更具趣味。它小到卫生间的标识，细看会发现男女士都穿着中式风情的服装，这是项目对于其历史保护建筑所留存底蕴的致敬。

又如项目把“万象服务”内容尽可能呈现在各种醒目点位，为消费者在相对开阔复杂的开放式街区提供便利，而不必找到服务台才能咨询；其中多个宠物服务内容也彰显量身定制。

这些在常规探班分享中同样会在细节服务亮点板块中得到呈现，但在苏河湾万象天地中，它们未必像传统盒子型购物中心般更容易被聚焦到，但它们都在，且是对城市更新在空间、视觉、商业之外更为重要的意识体现。某种程度上说，商业水平是人文发展水平的侧面引领，例如以前提倡垃圾分类时，商业项目做得更为精细化；而现今商场中垃圾箱反而越来越少了，则是希望消费者更注重环保意识的体现；近年基于精神陪伴和“家人”概念的延展，宠物服务越来越受到重视，这些细微的改变都是进步的佐证。

商业项目是城市的更新，更是城市人文和意识的更新。苏河湾万象天地秉承华润长期主义打造商业的未来运营，以及不止于商业的更多看点，均值得报以长期关注和期待。

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